СОВЕТЫ ДЛЯ НАЧИНАЮЩИХ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ И ПРОДАВЦОВ

Александр Нижний

НЕДВИЖИМОСТЬ

Тем, кто приехал в Техас недавно или проживает за границей, непросто представить себе более сложную задачу, чем покупка, продажа или финансирование американской недвижимости. Если вы уже покупали недвижимость в США, то догадываетесь, о чем идет речь. Главная причина стресса и волнений заключается в крупных суммах, задействованных в даже самых скромных операциях. Cтресс особенно велик для тех, кто плохо владеет английским или не знает законов. Для неосведомленного, даже мелкая погрешность может остаться незамеченной на долгое время и привести к тяжелым последствиям уже после того как сделка закрыта. Поэтому к любой сделке необходимо подготовиться.

БРОКЕРЫ И АГЕНТЫ

Чтобы предоставлять услуги, связанные с покупкой или продажей недвижимости, необходимо иметь профессиональную трудовую лицензию агента или брокера. В типичном крупном техасском городе есть несколько десятков тысяч лицензированных агентов по продаже недвижимости, а на каждые 40-50 агентов в среднем по статистике приходится по одному брокеру. Агентов значительно больше, так как брокером стать сложнее – нужно иметь трехлетний стаж работы, получить специальное образование, и сдать сложный государственный экзамен. Также, брокер обладает правом открыть собственную фирму и нанимать в нее на работу других лицензированных специалистов.

Однако необходимо отметить, что и брокеры, и агенты являются так называемыми независимыми подрядчиками (independent contractors), что подчеркивает трудовую независимость агентов от брокеров, у которых они работают. Соответственно можно считать, что для потребителя функции брокера и агента отличаются незначительно, так как те и другие делают ту же работу, однако брокеры, как правило, более опытны.

РЕЭЛТОРЫ

И агенты, и брокеры имеют право стать членами национальной (а вместе с тем техасской и локальной, городской) профессиональной ассоциации «реэлторов» (по-английски «Realtor»). Мнение, что бывают реэлторы, которые не являются брокерами или агентами, глубоко ошибочно, так как к реэлторскому членству допускаются только лицензированные лица, то есть агенты или брокеры. Далее, более 95% действующих агентов/брокеров являются реэлторами. Звание реэлтора необязательно, но трудовая практика делает членство в реэлторской системе абсолютно необходимым, так как оно обеспечивает доступ к системе «MLS» (Multiple Listing Service), которая является принципиальным источником данных по продаже недвижимости.

MLS дает брокерам/агентам возможность сотрудничать с брокерами/агентами из других фирм, неограниченно разделяя друг с другом доступ к данным о жилых и коммерческих площадях (и новостроящихся, и существующих). Это позволяет любому агенту/брокеру предлагать своему клиенту недвижимость любого другого брокера/агента на тех же условиях. Также, что немаловажно, звание реэлтора требует от агента/брокера соблюдения высоких стандартов профессиональной этики и трудовой дисциплины, без которых членство в реэлторской системе недопустимо.

КОМИССИОННЫЕ (ПРОДАЖА И ПОКУПКА)

Теоретически, брокер или агент может работать на почасовой основе, на фиксированной основе (flat fee), или за процентные комиссионные. Сегодня большинство агентов/брокеров работают «за проценты», однако многие брокеры согласны работать на фиксированной основе. Разница между теми и другими в уровне их сервиса, а также в том, когда именно производится оплата.

Тот, кто берет самые небольшие деньги за свои услуги, как правило, требует большую часть своей оплаты или всю оплату наперед. При этом нужно подчеркнуть, что комиссионные практически всегда оплачиваются покупателем. Исключения из этого правила встречаются, но они крайне редки: самое популярное исключение – это профессиональные консультации, не связанные напрямую с покупкой или продажей; они могут стоить от до 0 в час. В среднем по Техасу комиссионные составляют 5.7% по данным последних лет, из которых агент покупающего обычно получает 3%. Также, нужно не забывать простое правило: скупой платит дважды.

НА КОГО РАБОТАЕТ ВАШ АГЕНТ ИЛИ БРОКЕР?

Итак, независимо от того, является ли агент или брокер реэлтором, он может выполнять три принципиально отличных друг от друга функции. Он может представлять интересы покупателя, продавца, или являться посредником.

– Если агент или брокер работает на покупателя, то он, как правило, составляет с ним договор, согласно которому покупающий клиент обязуется работать именно с ним, а брокер обязуется, попросту говоря, служить клиенту верой и правдой. Этот договор теоретически может быть устным, но техасская комиссия по недвижимости настоятельно рекомендует, чтобы он был письменным.

Бытует неверное мнение, что выгоднее работать с агентом без подобного договора. Однако любому агенту или брокеру хорошо известно (даже если он вам в этом забудет признаться), что до тех пор пока не существует официального, вразумительного договора с клиентом-покупателем, этот агент/брокер работает на продавца, что снимает с него необходимость делать самое главное для покупаюшего – представлять его интерес в сделке и защищать его.

Мало того, действующий без четкого договора с покупателем агент/брокер обязан защищать интересы продавца. Вот и получается, что многие покупающие, сами того не зная, работают с агентами/брокерами, которые имеют очень удачную возможность манипулировать ими в пользу оппонента. При этом соображение, что «работать с брокером/агентом напрямую» выгоднее, так как в сделке будет задействовано меньше комиссионных расходов, тоже, как правило, неверно, так как комиссионные на продаваемую недвижимость устанавливается задолго до того, как к покупателю «приходит» первый потенциальный клиент.

И даже если брокеру продавца и самому продавцу несколько выгоднее иметь дело с покупателем «напрямую», без участия второго брокера, то эта выгода (разница в комиссионных) очень невелика по сравнению с тем, чего может добиться для покупающего компетентный, опытный агент или брокер. Ну а если у покупателя такого агента/брокера нет, то чтобы получить часть той разницы, которая предназначается для кармана продающего и его брокера, ему нужно будет поработать самому.

– Работа на продающего – это второй режим работы с брокером/агентом. С клиентом-продающим тоже составляется договор, обуславливающий задачи брокера/агента и обязанности клиента. В договоре обязательно должна быть дата его истечения. Оставлять договор без даты противозаконно. Представьте себе, что дата в договоре не заполнена – якобы для того, чтобы продавец в любой момент мог договор аннулировать. А что если агент впишет в контракт какую-нибудь дату, скажем, через года полтора?

Договор обычно составляется на срок от 6 до 12 месяцев – это тот благоразумный срок, за который недвижимость должна быть продана. Чем дороже продаваемая недвижимость, тем дольше сроки договора. Например, торговые площади продаются долго и нередко требуют договора на 2-3 года. То же касается жилой недвижимости, которая выставляется на продажу по явно завышенной цене.

– Работа в роли посредника – это последний вариант работы с брокером/агентом. В Техасе встречается крайне редко, так как требует от агента/брокера высочайшей компетентности и ответственности перед обеими сторонами, а также потому что подавляющее большинство потребителей желают иметь своего агента, что намного более безопасно и удобно. Ну а слово «посредник» в данном контексте имеет намного более узкое определение, чем в русском языке вообще.

На рынке недвижимости Техаса оно значит, что один и тот же брокер или агент имеет договоры на представление и защиту интересов обеих сторон в одной сделке, то есть, и покупатель, и продавец являются клиентами этого агента или брокера. Мнение, что покупатель, работающий напрямую с брокером продавца без официального с ним договора (о защите его интересов), имеет дело с посредником, глубоко неверно. Такой покупатель всего-навсего имеет дело с агентом/брокером продавца. Если же покупатель не желает нанимать своего агента/брокера и хочет работать с посредником (так, чтобы последний не отдавал преимущества его оппоненту-продавцу), то он непременно должен составить с агентом/брокером какой-либо формальный договор.

ФИНАНСИРОВАНИЕ

Если вы продавец, то ни в коем случае не подписывайте договор с покупателем, который не может предоставить подтверждение от финансового учреждения о возможности получить деньги на покупку.

Если вы покупатель и не планируете платить за покупку наличными, вам непременно нужно заняться вопросом получения ссуды (mortgage), до того как вы начнете поиск жилья.

И в первом, и во втором случае вы берете на себя колоссальный и ненужный риск. В солидном финансовом учреждении такое подтверждение, или так называемое «pre-approval letter» можно получить за 24 часа. Его также можно получить, обратившись к собственному агенту/брокеру по продаже недвижимости (некоторые агенты/брокеры занимаются ссудами, и это очень удобно – и обычно выгодно – и вам, и вашему агенту/брокеру).

Также помните: подавляющее большинство банков и других финансовых учреждений по-настоящему хорошо разбираются только в нескольких простых видах ссуд. Самые компетентные, широкопрофильные специалисты (они, как правило, работают в брокерских фирмах, а не в банках по займам – «mortgage brokers», «loan officer», или «mortgage bankers») имеют доступ не к 10-15 программам (как, например, типичный банк вроде «Washington Mutual» или «Bank of America»), а к сотням программ различных банков как названных, так и многих других.

Это позволяет им предлагать намного более обширные ресурсы для выбора оптимальной программы. Ведь для того чтобы обратиться, скажем, в три десятка банков, вам нужно связаться с каждым из них, в каждом заполнить какую-нибудь анкету-заявку, и многим заплатить взнос (application fee). Брокерская фирма все это сделает за вас, но при этом ссуда у вас хуже не будет: брокерские расценки не отличаются от банковских, а могут быть и лучше.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ

Не суетитесь. Вопросы, связанные с покупкой и продажей недвижимости, требуют хорошей подготовки не только от обслуживающих вас специалистов, а и от вас самих.

Обращайтесь к знающим, любящим свое дело специалистам. Советуйтесь с друзьями, но помните, что все люди разные, и следовать их советам нужно тоже осторожно. Побольше интересуйтесь подробностями у тех, кто «натерпелся» в сделке с недвижимостью, так как именно эти люди помогут вам избежать подобных проблем. Но не делайте скоропостижных выводов и не пытайтесь решить все потенциальные проблемы методами, которые вы узнали, сидя на скамейке с друзьями в парке, попивая вкусное вино.