ВАШ ПЕРВЫЙ ДОМ…

Н.Т.

Как выбрать дом по себе? По своим возможностям и потребностям, да еще чтобы отвечал твоим эстетическим пристрастиям, и чтоб школы хорошие были рядом, а преступные элементы – максимально далеко…

Да, задачка не из легких. Каким он будет: новым или старым, поближе к центру или подальше от шума городского, одноэтажным или двухэтажным, с бассейном или без, большим или маленьким, – ответить самому себе на эти вопросы не так-то просто.

Поэтому мы и решили встретиться и поговорить с профессионалами, с той цепочкой людей, которые вместе с вами непременно участвуют в процессе покупки и обустройства вашего жилища.

***

Юлия Довгалюк, Real Estate Agent:

Идеальных домов нет, но всегда найдется дом, который идеально подходит вам на данный момент

Есть, конечно, горячие головы, которые пускаются на поиски своего жилища сами, но покупать дом без агента – это все равно, что пускаться в морское плавание без компаса и спасательного круга. Главная ваша задача – это найти такого агента, который поймет, что же вы действительно хотите от своего дома, что для вас в доме самое главное, а что – так, если уж мечтать и ни в чем себе не отказывать. А понять это не так-то просто, поскольку мы и сами себя порою понимаем с трудом. Мы затвердили пару фраз из книжек типа «Home Buying and Selling for Dummies”, что главное – это «Location», но что нам нужно от этого «локэйшена», кроме самой лучшей в Техасе школы для наших чад, мы не очень-то представляем.

Зачастую люди хотят от своего дома всего: и чтобы до работы было недалеко, и чтобы школы были прекрасными, а школьные налоги низкими, чтобы недвижимость росла в цене, и чтобы деревья были большими…

Идеальных домов не бывает, как говорит нам Юлия Довгалюк, но хороший агент всегда может подобрать вам такой дом, который станет для вас самым подходящим на данном этапе вашей жизни и на ближайшие несколько лет. Ведь в среднем каждая американская семья переезжает из дома в дом раз в семь лет. Поэтому не стоит, покупая первый дом, планировать, за сколько лет до пенсии вы его выплатите, и как вы будете в нем воспитывать своих внуков. Не сомневайтесь: домов в вашей американской жизни будет еще много.

Юлия Довгалюк советует всем, решившимся на покупку дома, сначала сходить и посоветоваться со специалистом по кредитованию недвижимости, узнать, на какую сумму вы можете рассчитывать по максимуму, а потом сесть всей семьей и прикинуть, можете ли вы подобные выплаты потянуть? Дом, чтобы не превратиться в проклинаемую всей семьей обузу, обязательно должен быть по карману. За май, поделилась с нами Юлия, в одной только Harris County 1000 домов отчуждены за неуплату (foreclosure), и еще полторы тысячи намечены на отчуждение на июнь.

Поскольку вы вряд ли станете исключением из правила и проживете в доме всю жизнь, рано или поздно вам придется его продавать. Поэтому, покупая дом, всегда стоит поговорить с агентом о том, каковы перспективы этого дома продаться лет этак через семь-восемь.

Если вы заинтересованы в том, чтобы агент защищал в деле покупки дома исключительно ваши интересы, всегда лучше заключить с ним представительское соглашение (buyer’s representation agreement). Не многие потенциальные покупатели знают, что для них услуги агента по покупке недвижимости не будут стоить ни цента, поскольку в подавляющем большинстве случаев комиссионные агента покупателя оплачиваются из комиссионных агента продавца.

Покупать жилье сейчас в Хьюстоне – самое время, считает Юлия. Хьюстон – горячий рынок, и это лишний раз подтверждается тем фактом, что в Хьюстоне большой процент жилья покупается с целью инвестирования. Инвесторы знают, что деньги делаются не тогда, когда жилье продается, а тогда, когда оно покупается. Покупка куда важнее и ответственнее продажи.

Как выбрать агента, который представит в таком ответственном деле ваши интересы наилучшим образом?

«Не стесняйтесь задавать вопросы, – советует Юлия, – Интервьюируйте по телефону. Не полагайтесь лишь на милую внешность и обаятельную улыбку на рекламной фотографии. Хороший агент должен быть информированным, терпеливым и тактичным, но при этом он должен суметь предоставить вам всю необходимую информацию, на основе которой вы сможете принять самое правильное для вас решение».

Александр Воронов, loan officer:

Money makes the world go round

Эх, деньги-деньги! Все-то в этом меркантильном мире крутится вокруг вас! И чтобы не получилось так, что агент колесил с вами по всему городу пару месяцев и, наконец, выбрал полностью устраивающий вас по всем параметрам дом, на который банк вам не дает в долг денег – кредитный инспектор Александр Воронов советует: до того как затевать покупку недвижимости, сходите и посоветуйтесь со специалистом по кредитованию. Tогда вы будете точно знать, на что можете рассчитывать.

Есть немало самонадеянных людей, которые не желают обращаться ни в какие mortgage кoмпании, а идут за кредитом прямиком в банк, полагая, что хитроумно исключают лишние звенья в отношениях индивидума и банка. «Дело в том, что деньги везде имеют одинаковую цену, – объясняет Александр Воронов. – Разница только в том, сколько с вас возьмет mortgage кoмпания, чтобы представить вас в максимально выгодном свете банку как его потенциального должника». Девяносто процентов американцев, если они приходят в банк сами, без поддержки mortgage кoмпаний, получают отказ на кредитование жилья. Почему?! Скажем так: у банков есть свои критерии оценки потенциального должника и свои причуды, о которых нам, простым смертным, знать не дано.

Существует такая страшная и темная для новичков-эмигрантов вещь, как «ваша кредитная история». Специалисты из mortgage компаний знают назубок, что банку от потенциального заемщика нужно, и порой проворачивают блистательные многоходовые комбинации, чтобы представить вас в лучшем виде. Если кредитной истории нет, то вам помогут советом, как ее создать, и подскажут, какие кредитные линии могут быть использованы при покупке дома. Поскольку выплаты за дом не должны превышать сорока процентов от ваших выплат по кредитам в целом, то знающий специалист по кредитам на недвижимость посоветует вам перед обращением в банк как-то уменьшить ваши долги. Как говорит Александр Воронов, в деле покупки недвижимости лучше нулевая кредитная история, чем плохая.

Когда вы обращаетесь за займом на дом, необходимо предоставить три кредитные линии. Если в течение двух лет все выплаты по кредитным линиям производились в срок, вы в полном порядке. При этом кредитная линия – это необязательно кредитная карточка или заем на машину. Кредитной линией могут выступить и ваши счета за газ, телефон и электричество в квартире.

«Сейчас существует много разнообразных программ, позволяющих помочь человеку и найти для него заем на дом практически в любой финансовой ситуации, – говорит Александр Воронов. – Можно даже сделать 100% заем на дом человеку без кредитной истории, лишь бы у него уже год была постоянная работа с достаточной зарплатой. При этом процент по такому займу будет, конечно, выше, но ненамного, где-то на 0.3 – 0.4 процента».

Разумеется, самое оптимальное финансирование покупатель недвижимости получает при двадцатипроцентной предоплате, но грамотный специалист по кредитам всегда разложит перед вами все карты вашей финансовой ситуации и подскажет, какой путь финансирования дома станет максимально выгоден и удобен именно для вас.Разумеется, хорошую и надежную mortgage компанию выбрать непросто. Самый простой и проверенный путь – пользуйтесь рекомендациями друзей и знакомых, тех людей, мнениям которых вы доверяете.

«У меня было немало случаев, – делится Александр Воронов, – когда ко мне обращались люди, уже получившие на настоящий момент от банка отказ, и мы всегда находили способ получения этим клиентам кредита на покупку дома. Без кредита от нас никто не уходит».

Виктор Корби, Insurance:

Страховки от всего не бывает, но застраховать свое жилище можно от очень многого

Итак, выбран дом, дано «добро» на кредит, пора готовиться к торжественному моменту подписания всех бумаг и переходу дома в ваше законное владение – к “closing”.

Однако, стоп! Мы забыли чуть ли не самое главное – страховку. Не представите страховку – никто никаких бумаг с вами не подпишет. К тому же если вы в дальнейшем перестанете предоставлять вовремя очередную страховку на дом, mortgage компания может проявить о вас неожиданную заботу – купить для вас страховку (как вы понимаете, отнюдь не из самых дешевых) и приплюсовать энную сумму к вашему кредиту.

Очень выгодно страховать свой дом в той же компании и у того же агента, у которого вы страхуете свои автомобили. Страховки на дом бывают подороже и подешевле; при этом разобраться самому в обилии терминов и сносок мелким шрифтом практически невозможно. И тут на помощь приходит страховой агент, который внимательно выслушает ваши нужды и поможет подобрать страховку по карману.

От чего зависит цена страховки? От четырех параметров: стоимость дома; возраст дома; так называемый “deductible” – деньги, которые при наступлении страхового случая вам придется выложить из своего кармана; и всеми нами горячо любимая и лелеемая кредитная история. Причем качество вашей кредитной истории может как понизить, так и повысить стоимость страховки почти в два раза.

Все мы люди беспечные и относимся порой к страховке на дом как к неизбежной пустой трате денег. Человеку свойственно думать, что с его домом ничего не случится. Но, тем не менее, когда случается беда: пожар, торнадо или ограбление – правильно выбранная страховка вас поддержит и вам поможет.

На что обращать особое внимание при выборе страховки? Как советует Виктор Корби, надо внимательно посмотреть на следующие вещи: в каждой страховке указан как “dwelling amount“ (страховое покрытие самого дома), так и “personal property amount” (страховое покрытие собственности).

Не все знают, что страховое покрытие собственности распространяется не только на те вещи, с которыми что-то случилось в доме, но также и на те, которые были временно вынесены из дома. Например, вы отправились в путешествие и взяли с собой компьютер, который у вас из машины, скажем, украли. Не отчаивайтесь, эта неприятность будет покрыта страховкой, ведь компьютер был частью вашей домашней собственности.

Стоит обращать особое внимание на то, какой тип покрытия недвижимости и собственности указан в страховке: “actual cash value” или “replacement course”. Допустим, у вас в доме был пожар и сгорел телевизор, который три года назад стоил 2000 долларов. Так вот, в первом случае, (“actual cash value”) вам просто заплатят столько, сколько сейчас стоит подержанный трехлетний телевизор вашего типа, а во втором случае (“replacement course”) вам выплатят сумму, на которую вы сможете купить новый телевизор того же размера и качества. Разница значительная.

Всех нас, жителей Техаса, в первую очередь интересует, какие капризы нашего крутого климата, переходящие порой в стихийные бедствия, страховка берет на себя.

Обычно страховка покрывает ущерб, нанесенный дому торнадо, сильным ветром и градом, но не покрывает ущерба от наводнения. Тем, кто живет в проблемных районах, страховку от наводнения стоит приобретать отдельно.

Виктор Корби обращает особое внимание домовладельцев на тот факт, что теперь практически все страховки не покрывают полностью «лечение» дома от плесени. В страховку может быть вписано, что «лечение» от плесени покрывается не более чем на 5000 долларов. Если у вас есть реальный шанс возникновения в доме плесени, то вам лучше приобрести отдельную страховку, так называемую “mold insurance”.

И, напоследок, совет от Виктора Корби дамам, которые активно носят и хранят дома свои драгоценности: не забудьте включить в страховку дома “jewelry rider”. Это поможет вам покрыть стоимость не только украденных драгоценностей, но также и просто утерянных в доме.

Михаил Максимчук, One Stop Remodeling:

Если вы пустились в плавание по волнам ремонта…

Как говорил Михаил Жванецкий, ремонт невозможно закончить, его можно только прекратить. Если вы покупаете неновый дом, то почти всегда вам необходимо сделать в нем ремонт. Некоторые делают глобальные ремонты даже при переезде в новые дома, потому что зачастую людей не устраивает качество отделочных материалов, примененных застройщиками, или планировка дома.

Кто еще с этим не сталиквался, может сказать: ну подумаешь, ремонт! Да при здешнем изобилии материалов и инструментов провернуть его – сущая ерунда.

Болото перманентного ремонта затягивает домовладельца, и на жизнь уже просто не остается времени. Тут домовладелец вовремя вспоминает известную цитату из Жванецкого и …. наплевав на недоделки, возвращается к обычному образу жизни. Поскольку против лома нет приема.

Но прием есть. Серьезный ремонт можно доверить только настоящим профессионалам. Михаил из компании One Stop Remodeling рекомендует относиться к ремонту, как к серьезному капиталовложению. Каждый доллар, с умом вложенный в ремонт, поднимает реальную продажную стоимость дома.

«Не надо искать самого дешевого подрядчика, – говорит Михаил. – Деньги, сэкономленные на почти дармовой рабочей силе, потом не раз отзовутся домовладельцу головной болью».

Михаил рекомендует клиентам, решившимся на покупку подержанного дома, прикинуть стоимость грядущего ремонта до подписания сделки. Представители One Stop Remodeling могут подъехать вместе с потенциальным заказчиком, окинуть будущий объект опытным взором мастера и назвать сумму, в которую может вылиться ремонт данного объекта. Подобный выезд на объект может помочь покупателю или сбить цену на подержанный дом, или хотя бы представить полную цену дома с последующим ремонтом.

Компания One Stop Remodeling недаром так называется: представители компании все-все делают сами – от зарисовок и чертежей до наведения финального лоска. One Stop Remodeling двигает стены, полностью переделывает ванные комнаты и кухни, настилает все виды полов, кроме ковролина, а также строит всевозможные веранды и навесы во дворе. Представители One Stop Remodeling помогают заказчику так организовать пространство внутри дома, чтобы использовать его максимально эффективно, добиться простора и света. Они могут поднять потолки, расширить шкафы и ванные комнаты, увеличить кухню – словом, переделать все внутри дома так, чтобы ваше жилище пришлось вам как раз по мерке.

А самое главное – что работает One Stop Remodeling быстро. Например, полный ремонт кухни, подходящий под определение «разрушить до основанья, а затем…» занимает, по словам Михаила, в среднем три недели. При таких темпах у заказчика появляется уверенность, что с хорошими мастерами ремонт все-таки можно закончить.

«Нам нечего скрывать от наших клиентов, – говорит Михаил. – У нас отличная репутация. Поэтому на стадии переговоров мы не только показываем фотографии отремонтированных нами домов, но и предлагаем также подъехать туда вместе с нами и осмотреть все, пощупать своими руками. Мы с удовольствием предоставляем новым клиентам возможность порасспросить о нас предыдущих заказчиков, потому что все клиенты остаются нашей работой очень довольны. У нас вполне доступные цены, но мы категорически не советуем своим заказчикам экономить на ремонте, на качестве материалов. Кроме того, мы предлагаем высококачественные материалы с существенной скидкой. Если с деньгами туго, то лучше подождать, подкопить, а потом уж браться за ремонт один раз, но по полной программе. Так, чтобы все сделать хорошо с первого раза».