ЧТО ОЖИДАЕТ РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ХЬЮСТОНЕ?

Елена Бакина, Ph.D., Coldwell Banker Commercial – Ingram Group

Первая половина 2007 года в Хьюстоне отмечалась высокой активностью на рынке коммерческой недвижимости во всех секторах, медленно растущими процентными ставками.

Желающих инвестировать деньги в недвижимость становится все больше, поэтому неуклонно растет и спрос. Это объясняется, во-первых, низкими процентными ставками и, во-вторых, разочарованием в рынке ценных бумаг. К тому же вложение в недвижимость имеет преимущество за счет льготного налогооблажения.

Наиболее выгодными инвестированиями в 2006 году и первой половине 2007 были офисные помещения и квартирные комплексы (apartments). Покупатели получили большие прибыли в результате роста арендных плат, а продавцы – в результате огромного роста спроса.

Хьюстон – признанная энергетическая столица мира. У нас неуклонно растет количество рабочих мест. Показатели роста в городе в 2 раза выше, чем в целом по стране. За 12 месяцев (на конец мая 2007) Хьюстон добавил 81,100 новых рабочих мест. Прямым результатом бурного развития экономики является и рост спроса на офисные помещения. Больше всего востребованы помещения класса А (наиболее высококлассные бизнес-офисы) особенно в Деловом центре (Downtown), где арендная плата достигла рекордных размеров $30.60 за кв.фут в год. В среднем по Хьюстону арендная плата в классе А выросла на 25% за последний год, а в классе В – на 11.4%.

Свободные офисные площади продолжают сокращаться. Особенно трудно сегодня найти помещения в Вудландсе, где свободно только 4.7% площадей. В то время как в среднем по Хьюстону процент свободных помещений составляет 12.8 % . Это рекордный уровень за последние семь лет.

В целом по стране, самый низкий уровень пустующих площадей зарегистрирован в Манхэттоне (Нью-Йорк) – 5.1%, а самый высокий – в Оклахома- Сити -31.1%. За последний год уровень свободных площадей падал наиболее быстро в Сан-Матео (пригород Сан-Франциско), затем в Остине, Хьюстоне, Сан- Франциско и Сиэтле. Арендная плата по стране в классе А варьируется от $81.82 за кв.фут в Нью-Йорке до $16.00 за кв.фут в Kalispell, MT.

С ростом спроса на коммерческие помещения, естeственно, вoзрастает и активность застройщиков. За последние полгода в Хьюстоне было введено в строй 703,734 кв.футов офисных площадей, но это все равно не насытило рынок. Прошло около трех лет, с тех пор как был построен последний небоскреб в Деловом центре (Downtown). Теперь несколько строительных компаний планируют начать там строительство. Так компания Brookfield Properties планирует построить здание площадью в 750,000 кв.фут на принадлежащей ей земле около Allen Center. Начало строительства запланировано на 3-й квартал 2007. Многие строительные компании предпочитают иметь подписанный контракт с будущими крупными съемщиками, прежде чем они начнут строительство.

Согласно Real Capital Analytics (RCA), за последние 6 месяцев частные и публичные инвесторы, а также инвестиционные фонды вложили более $1,4 миллиарда на покупку недвижимости в Хьюстоне.

Большое количество инвестиционных фондов с западного и восточного побережьев соперничают за хьюстонскую недвижимость, что приводит к значительному росту цен. В настоящее время офисная площадь продается за $165 за кв.фут, тогда как в прошлом году цена была $126 за кв.фут.

Предполагается, что хьюстонский рынок офисных площадей станет еще более популярным среди инвесторов. Ожидается, что цены на здания в Деловом центре побьют все рекорды. Согласно прогнозам, здание на 919 Milam площадью в 542,000 кв.фут и Банк Америки на 700 Louisiana площадью 1,3 миллиона кв.фут поднимут рекордную планку до $300 за кв.фут.

По прогнозам экономистов, Хьюстон будет продолжать держать первенство в стране по росту рабочих мест и падению уровня безработицы. В результате, и коммерческий рынок в городе будет оставаться одним из лучших в стране, поэтому будет продолжаться активное строительство новых помещений. До конца года будет введено в строй около 2 миллионов кв.футов офисных площадей. Однако в результате наблюдаемого сейчас замедления экономики уровень заполнения площадей будет понижаться при продолжающемся росте строительства. Тем не менее спрос все еще будет превышать предложение, особенно, если рост рабочих мест будет продолжаться в той же прогрессии.

Несмотря на появление на рынке новых зданий, уровень арендной платы будет превышать возможности многих съемщиков. Из-за того что помещения более высокого класса будут дорожать, некоторые съемщики будут вынуждены выбирать более низкий класс помещений. Это особенно касается тех компаний, которым подошло время возобновлять контракты на аренду, заключенные много лет назад. Новые расценки могут оказаться им не по карману. В этой ситуации важно планировать далеко вперед, задолго до истечения срока договора. Лучше всего перезаключить контракт на длительный срок на наиболее выгодных на сегодняшний день условиях.

По мнению специалистов, происходящие сейчас потери на ипотечном рынке незначительно влияют на коммерческий рынок в Хьюстоне. Все вышесказанное говорит о том, что инвестирование в коммерческую недвижимость города в данный момент весьма перспективно.