МОДИФИКАЦИЯ ССУД: ВРЕМЯ СОБИРАТЬ КАМНИ

Н.Т.

Нынешнее положение в американской финансовой системе по его масштабам сравнимо лишь с мировым экономическим кризисом 1929 года. Граждане США вместе с нашим государством уже довольно долго жили в долг, поощряемые Федеральной резервной системой через ее политику дешевых денег.

Почему разразился ипотечный кризис? В стране на протяжении долгого времени были доступны дешевые средства: в 2000 году ставка рефинансирования национального банка была понижена до 2% годовых! Это было делом рук главы Федеральной резервной системы Алана Гринспена.

Дешевые ресурсы позволили банкам выдавать, рефинансировать и вновь выдавать все новые кредиты. В Америке 70% населения – либо ипотечные заемщики, либо члены их семей. Опять же, кредиты выдавались с плавающей ставкой, которая зависела от ставки рефинансирования ФРС, а она была повышена сразу до 5,6%. Тем самым платежи по кредитам, выданным с плавающими ставками, выросли в разы. (Кстати, в России такой же сценарий – резкое повышение выплат возникнет по причине того, что многие кредиты были выданы в долларах: он сейчас дорожает по отношению к рублю, и выплаты уже с начала лета выросли более чем на 12%).

По словам нашего адвоката Джейкоба Герба, наиболее опытного эксперта в вопросах купли и продажи недвижимости, немалую роль сыграло и введенное требование к банкам о переоценке залогов в соответствии с рыночными ценами. С постепенным удешевлением недвижимости банки были вынуждены пересматривать стоимость заложенного имущества. Так оказывалось, что соотношение стоимости залога к выданному кредиту уже совсем иное, чем в самом начале. Все это привело к понижению рейтингов банков и краху самых крупных из них. В итоге на рынке разразился кризис тотального недоверия, банки перестали доверять друг другу.

План спасения экономики в США раздулся до гигантских размеров. Таким образом, семьи были должны финансовым институтам, а финансовые институты – подписчикам облигаций. Что делают ФРС и министерство финансов? Во-первых, говорит Джейкоб Герб, принимают «плохие» облигации, которые никому не нужны, и взамен выдают гособлигации, которые пользуются спросом. Во-вторых, они могут купить «плохие» облигации, чтобы избежать чрезмерного роста доходности (что удорожает новые облигации, финансирующие ипотеку). В-третьих, можно гарантировать банковские депозиты, блокировав начавшуюся панику. В-четвертых, финансовым институтам выдается капитал. По мере того как долговая система сдувается, масштаб и количество интервенций увеличиваются. На сегодняшний день все четыре метода помощи обошлись в $3 триллиона, а всего было решено ассигновать на эти цели $7,5 триллиона.

В ближайшее время рынок ипотечного кредитования, как, впрочем, и вся финансовая система, серьезно меняется. Появляются новые услуги, а подход финансовых институтов к заемщикам становится принципиально иным.

Сегодня квалифицированные специалисты из компании Credit Modification America Corp. предлагают клиентам самый различный спектр услуг. С точки зрения Джейкоба очень важно помогать сотням заказчиков по модификации ипотечных займов (mortgages) и кредитов и оформление “short sales”, когда банки уступают владельцу в цене долга при продаже собственности, а также списывают этот долг.

Что же такое модификация ипотечных займов и кредитов? Это работа по «оздоравливанию займов». По сути, это работа финансового консультанта. Брокер выступает посредником между банком и заемщиком, у которого образовался долг по кредиту или долг на кредитной карте. В нынешней ситуации многие ипотечные клиенты, потерявшие работу или претерпевшие существенное изменение своих доходов, не могут погашать долги на прежних условиях. Поскольку многие кредиты долгое время выдавались без всякого обеспечения, банк может вовсе остаться ни с чем, а точнее, с невозвращенным кредитом на своем балансе (а множество невозвращенных кредитов на балансе гарантируют банку банкротство). Поэтому брокер может договориться с банком о новых условиях для проштрафившегося клиента: должнику устанавливают срок возвращения части средств и другие процентные ставки. Так банк получает хотя бы часть денег, а плательщик продолжает гасить долг на более мягких условиях.

Практически любая ссуда, по мнению Джэейкоба, сегодня может и должна быть модифицирована. Изменение процентной ставки, т.е. уменьшение месячных платежей, преобразование ипотечной ссуды (mortgage) с плавающей ставкой (adjustable) в фиксированный без так называемого negative amortization, а также уменьшение цены (principle of property) в руках таких специалистов, как Джейкоб Герб и его команда, является «делом техники». Возникает вопрос, почему банки почти всегда выполняют желание клиента модифицировать ссуду с более выгодными условиями через профессионального адвоката? Во-первых, потому что справедливость на стороне клиента, и банкам лучше получить новые условия ссуды, чем начинать очень дорогой процесс лишения права выкупа заложенного имущества (foreclosure). В нынешнее время продажа банком недвижимости на аукционе принесет очень небольшие деньги. Банки умеют «продавать деньги», продажа недвижимости не является их прерогативой. Во-вторых, только суд может решить процесс отчуждения квартиры или дома, за который владелец не платит.

В случае, если банк-заемщик потерял документы, а адвокат требует их “demands the original note”, которого обычно нет, то суд находит основания считать, что претензии банка-заемщика не имеют под собой почвы “Lender’s complaint is not valid”! Банк-заемщик даже не имеет преимущественного права перед другими кредиторами. Это значит, что в случае, например, долга по ссуде и по месячному обслуживанию (maintanace), первым получает право получить компенсацию от продажи квартиры не банк-заемщик, а ассоциация (home owner association)! Пусть даже владелец должен банку $300К, а ассоциации, где живет всего $3К. Банки понимают также, что адвокат может выполнить так называемый процесс “forensic review”, когда тщательно проверяются все документы, фигурировшие на подписании контракта (closing). Часто такие проверки кончаются тем, что владелец по приговору суда получает свою недвижимость, свободную от платежей в полную 100% собственность, если суд подтвердит наличие каких-то неточностей при оформлении купли-продажи.

1 комментарий

  1. I heard that banks try to give the most pathetic offers where the customer should fight to get something that would make a difference. It seems the banks act like they are forced to modify and would rather not to… Keeping government money is probably the strategy, give less – keep more.

Комментарии закрыты.