РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Беседу вела Валентина Динец

rСОВЕТЫ ПРОФЕССИОНАЛОВ

Многих наших читателей интересует обстановка на рынке недвижимости Техаса. Информация появляется самая противоречивая: с одной сторон, цены должны были резко понизиться и дома продаваться с молотка; с другой – ничего такого в крупных городах не наблюдается. Наш корреспондент обратился к специалистам – агентам по торговле недвижимостью: Алексу Беккеру в Далласе и Елене Вундерлик – в Хьюстоне.

Как выглядит картина рынка недвижимости в Техасе в целом?

«Состояние рынка в Техасе не так плохо, как в целом по стране, – считает Елена Вундерлик. – Некоторые города США со стабильной ситуацией в недвижимости и диверсифицированным рынком труда фактически не пострадали от нынешнего экономического кризиса.
Благодаря прекрасной деловой атмосфере и диверсификации индустрии, экономика остается сильной по сравнению с другими крупными городами. Международные инвесторы продолжают помещать свои капиталовложения в Хьюстон по причине его устойчивого роста и возможностей».

r0Алекс Беккер отмечает: «Цены на дома в нашем штате остаются довольно стабильными. Средняя цена на дома в Техасе практически не изменилась с 2007 года и ожидает оставаться примерно такой же в 2010 году с колебаниями около 2%. Имеются положительные факты: в 2009 году в Техас переехало больше людей, чем в любой другой штат; Техас продолжет оставаться штатом N1 по доступности жилья; отсутствие налога в штате привлекает корпорации и делает выгодным переезд из других мест. Конечно, на обстановку в Техасе влияет общая обстановка в стране и всё ещё высокие показатели по безработице, но надеемся, что худшее уже позади.

«Аналитики говорят, – сообщает Елена Вундерлик, – что наибольшие шансы выйти из кризиса в том же положении, что и до него, а может быть, даже в лучшем, имеют те города, где колебание цен на недвижимость невысоко, что уберегает их от опустошительного урона, который обычно наносят городу продажи домов за долги (так называемые «foreclosures»), потеря рабочих мест и упадок производительности.

Если в нынешней ситуации и есть какая-то мораль, то, по словам экспертов, она заключается в следующем: те семьи, которые ищут реальной экономической стабильности, должны селиться в местах с широкими возможностями трудоустройства и минимальными сдвигами в ценах на недвижимость.
Чтобы определить такие города, журнал Forbes сравнил зарплаты, индекс цен внутреннего рынка на обычные ипотечные программы, и среднее количество дней на рынке для объектов недвижимости, выставленных на продажу, в ста самых больших статистически значимых городских районах страны. Журнал Forbes назвал Даллас, Хьюстон и Остин в числе десяти городов, соответствующих этим критериям».

Алекс Беккер отмечает, что в настоящее время комбинация необычайно низкого интереса, цен и налогово-кредитных программ делает покупку недвижимости более доступной и выгодной. «Я советую воспользоваться этими льготами до 30 апреля, – говорит он, – поскольку возможно, что программа налогового кредита не будет продлена, а также ожидается поднятие интереса во второй половине года».

Вопрос от домовладельцев, у которых еще не выплачена ссуда. Несколько знакомых сейчас перефинансируют свои дома. Говорят, что сейчас это можно сделать под какой-то до смешного низкий процент, чуть ли не 3,75%. Легко ли такое перефинансирование получить? Кому есть смысл это делать, а когда лучше не тратить силы и время?

r1«Во-первых, сразу нужно уточнить: фиксированной процентной ставки 3,75% не существует, – говорит Елена. – Если вам предлагают подобный процент – это «плавающая» ставка, или ARM, когда на первые несколько лет ваш процент по кредиту постоянный, а потом он меняется, в зависимости от колебаний финансового рынка. Учитывая крайне низкие процентные ставки на сегодняшний день, можно предвидеть лишь их повышение в будущем».

«Процент интереса сейчас исторически очень низкий, – отмечает Алекс Беккер, – хотя ниже 4% можно получить, только заплатив банку экстра-взносы, как например, “discount points”, “origination fees”, или выбрав специальную крaткосрочную кредитную программу, 3/1 или 5/1 летний АRM – имеет смысл раcсматривать этот вариант, eсли вы собираетесь продать дом в течение 3-х или 5 лет».

Елена рекомендует самим проверять процентную ставку на сайте www.yahoo.com/finance, где ежедневно публикуются текущие ставки на 15 и 30 лет. «Говоря о перефинансировании, – она считает, – надо проанализировать вашу конкретную ситуацию: условия ссуды и сколько лет вы намереваетесь жить в доме, чтобы понять, оправданы ли расходы по перефинансированию. Существует негласное правило: если процент по кредиту при перефинансировании не уменьшается на 2 единицы, не стоит затевать хлопоты. А самый лучший совет – обратитесь за консультацией к специалисту».

Алекс Беккер приводит еще и такое правило: «Pазделив стоимость перефинансирования на месячную разницу между предыдущим и новым платежом, вы увидите, через какое время ваш новый интерес начнёт экономить вам деньги – это поможет вам решить, имеет ли смысл перефинансировать».

Расскажите, пожалуйста, подробнее о последних изменениях, связанных со скидками на покупку домов.

А.Б. Сейчас существует две популярные налогово-кредитные программы.
Первая относится к покупающим свой дом впервые: она продлена в 3-й раз (говорят, в последний). Эта программа дает возможность получить налоговый кредит до $8,000 при покупке первого дома.

Вторая – новая программа, дающая возможность нынешним домовладельцам, прожившим в доме больше 5 лет, получить налоговый кредит до $6,500 при покупке следующего дома.

Условия обеих программ требуют, чтобы контракт на покупку дома был заключён до 4/30/10 и сделка завершена к 7/1/10.

Есть и другие условия квалификации для этиx программ, не хочу занимать ваше время. Если есть вопросы, свяжитесь со специалистом, чтобы подробно обсудить ваш конкретный вариант.

Если у вас уже есть дом, распространяются ли все эти послабления и скидки при покупке, например, дома на берегу океана или же в деревне?

Е.В. Льготы и послабления, получение денег при оформлении налоговых деклараций распространяются лишь при покупке жилья, которое является вашим основным местом проживания.

А.Б. Т.е. если вы планируете обосноваться на берегу океана или в деревне на постоянное жительство, то эта программа распространяется на вас. Программа не работает для покупки дачи или любого другого, не основного жилья.

Мы слышим, что на маркете недвижимости большой спад, почему же цены на дома в центре городов (Хьюстон, Даллас) абсолютно не падают? Чем это обусловлено?

А.Б. Мы все наслышаны о большом спаде на маркете недвижимости в Америке, но т.к. в Техасе не было больших спекуляций недвижимостью, подобных Флориде, Неваде и некоторых др. штатoв, то и большого спада цен мы не увидели. Нельзя сказать, что Техас не задело, но на цены влияют многие факторы, основными являются спрос и предложение, популярность района поиска и, конечно, “вилка” цен.

Говорят, что сейчас очень тяжело получить банковсую ссуду на покупку недвижимости. Правда ли это? Кому дают ссуду, а кому не дают?

А.Б. В некоторых ссудных программах ужесточились условия, большее внимание уделяется кредитной истории, требуется больше документов, подтверждающих источики доходов и начального взноса (down payment). Но ссуды с государственной страховкой (FHA), наоборот, ослабили требования и ускорили процесс получения ссуд.

Е.В. Процесс получения ссуды усложнился, но если у покупателя есть постоянная работа и кредитная история, нет больших долговых обязательств и имеются деньги на первоначальный взнос, то не должно быть проблем с получением ссуды.

В техасских городах появляется все больше жилых небоскребов, так называемых хай-райс. Их понастроили так много, что, говорят, половина квартир стоят пустые, так ли это?

Е.В. Есть некоторые хай-райсы, где продажа квартир не оправдала планов и надежд застройщиков. Спрос на квартиры в хай-райсе снизился в связи с общим экономическим спадом. Жилье в небоскребах дорогостоящее, ощутимы месячные коммунальные платежи, которые включают расходы по содержанию, обслуживанию, страхованию здания в целом. Эта категория недвижимости не рассчитана на массового потребителя. Но существуют и другие субъективные причины популярности или непривлекательности каких-либо зданий.

В Хьюстоне есть очень популярные хай-райсы, где квартиры продаются быстро, невзирая на состояние экономики, очевидно, всегда есть и будет категория покупателей – приверженцев роскоши.

Если у вас, дорогие читатели, возникли дополнительные вопросы, пожалуйста, присылайте их к нам в редакцию. Мы обязательно передадим их специалистам, и ваш вопрос не останется без ответа.