НИ ДАТЬ, НИ ВЗЯТЬ

Валентина Бакмастер

hСМИ трубят о падении цен на рынке недвижимости США, об исторически низких процентах на ссуды, хорошей возможности перефинансирования, приостановлении foreclosure… С чем сталкиваются американские покупатели и продавцы домов в реальной действительности?

Ситуация на побережье Мексиканского залива

Этим летом мы пытались купить загородный дом на побережье Мексиканского залива. В розовых мечтах нам рисовался небольшой уединенный дом на берегу океана или на канале, чтобы ловить рыбу из «окна кухни». Один из наших знакомых так рыбачит во Флориде. Великолепный отдых. Мы обследовали все дома, соответствующие нашему бюджету, от Palacios до High Island. Поразило неприятное открытие: дома на рынке, в основном, старые, а цены – вдвое выше, чем в Хьюстоне. Многие из них – откровенные развалюхи, заброшенные после урагана Айк. Очевидно, что их хозяева получили страховку, но решили не восстанавливать дом, а «сорвать банк дважды», выставить дом на продажу без ремонта, как есть.

Существует и другая категория домов – «обновленные». Группы деловых людей скупают старые дома и делают косметический ремонт: наносят краску на источенную термитами древесину, испорченные водой потолки закрывает панелями из пенопласта, при этом двери остаются косыми и кривыми, а в щели видно небо. За такое обновление хочется руки оторвать, а цены оскорбляют несоответствием. Широко распространен еще один трюк: участок разбивается на две части, дом выставляют на продажу лишь с малюсеньким клочком земли, а остальную часть предлагают выкупать за дополнительную плату – еще несколько десятков тысяч.

Много и хороших домов, во всяком случае хорошо реставрированных или на великолепных участках. Но когда начинаешь делать предложение о покупке, оказывается, что они принадлежат брокерам по продаже недвижимостью или застройщикам. Дома стоят на рынке по два-три года, но цены не снижаются.

То есть кризис недвижимости привел к тому, что дома на побережье Мексиканского залива оказались скупленными инвесторами, которые держат цены на сравнительно высоком уровне.

Рынок Колорадо

Официально рынок недвижимости в Колорадо принято считать «рынком покупателя». Но практически купить приличное жилье там крайне сложно: дома маленькие, участки крошечные, а цены не по кризисному карману. Почему цены остаются высокими? Их задают банки, которые в первом квартале 2010 г. конфисковали домов на 70% больше, чем в предкризисном 2006 г. Во втором квартале ситуация ухудшилась еще на 15%. Журналисты называют это эпидемией. Всего за 6 месяцев этого года банки конфисковали 22644 дома (данные Business Journal, август 2010).

Молодая пара, из тех что в Америке принято называть «young professional», второй год пытается купить дом в пригороде Денвера. Они накопили денег на первоначальный взнос и получили подтверждение из банка на финансирование, но сделать покупку в выбранном районе оказалось непросто. Случайно или нет, но все дома, которые они отобрали на просмотр, принадлежат банкам. Дважды они уже делали предложение, но договориться с банками практически невозможно, даже если им предлагают запрашиваемую за дом сумму. В последнем из двух случаев они пытались купить дом, который стоял на рынке более двух лет. Чтобы не увязнуть в долгих переговорах, они приняли все выставленные банком условия. Но не тут-то было. На втором этапе переговоров банк поднял цену, сказав, что появилось другое предложение. За два года ни одного предложения, а тут за два дня сразу несколько. Очевидно, это игра в кошки-мышки.

Банки Колорадо аккумулируют в своих «портфелях» недвижимость, делают ее недоступной для покупателя, поднимают цены и усугубляют кризис.

Рынок Аризоны

Личный опыт семьи из Аризоны также весьма показателен. Они построили дом в Гилберте, пригороде Феникса. Прекрасный район, удобный дом, но прожили в нем только 4 месяца, потому что одного из супругов уволили с работы. Решили срочно переезжать, до того как развивающийся кризис сделает это невозможным. Выставили дом на продажу, а сами переехали в Джорджию, где сразу же нашли работу.

Месяц шел за месяцем, но дом не покупали, потому что вокруг шло полным ходом строительство, а частному продавцу невозможно конкурировать с застройщиками. У тех был отработан прием: осенью, когда интерес покупателей уменьшается, они сбрасывают цены, и дома частников, выставленные на продажу, оказываются дороже на несколько десятков тысяч, чем новые. Чтобы выйти из этого заколдованного круга, семья приняла решение остановить платежи по ссуде и продавать дом «short sale». Начались предложения о покупке, но банк их все отвергал. На вопрос к менеджеру, почему они так поступают, получили ответ: «Мы заботимся о вас, мы помогаем вам сохранить дом». Хорошенькая забота, когда они уже живут и работают в другом штате, а этот дом у них, как цепь с железной гирей на ноге.

Банки Аризоны намеренно затягивают процесс продажи недвижимости и объясняют это регулирующими актами FDIC, утвержденными правительством в ноябре 2009 г. Теперь банкам выгодно «накапливать слабые активы».

Забота правительства

Кризис в недвижимости начался потому, что заботливые лоббисты изменили нормы выдачи ссуд на недвижимость. Ну да, кто старое помянет – тому глаз вон. Главное – результат. А результат таков: теперь государству принадлежит 50% недвижимости Америки. Однако доброта правительства не имеет границ. Национализированные агентства Фэнни и Фредди теперь имеют неограниченный кредит от государства, а президент Обама с высоких трибун призывает американцев рефинансировать свои дома. В результате 9 из 10 домов в США теперь покупаются на деньги государства, а если быть точным, на деньги налогоплательщика, которыми распоряжается государство. Именно государство принимает решение, кому выдать ссуду в первую очередь, а кому – нет. Существует множество программ помощи малоимущим. То есть идет процесс государственного перераспределения богатства в пользу меньшинств. Долги Фэнни и Фредди растут, а пропорционально им растут вливания в эту воронку денег налогоплательщиков.

Но и этого мало: 17 сентября Graduate Management Admission Council (GMAC) сообщили о временном приостановлении продаж домов с молотка (foreclosure) из-за обнаруженных ошибок в документации в 23 штатах. Их поддержали генеральные прокуроры 50 штатов и начали расследование. Поднялся большой информационный шум, но уже на следующий день Bank of America и GMAC доложили, что они не нашли принципиальных недостатков в процедурах и возобновили процессы во многих штатах.

Призвал к осторожности и председатель Федерального Резерва Бен Бернанке. На симпозиуме «Mortgage and the Future of Housing Finance» 25 октября он сказал, что на исследования ошибок в процедурах конфискации домов банками могут потребоваться месяцы, но это только часть проблемы хаоса недвижимости. Решая эту проблему, нельзя забывать о потенциальном воздействии, которое может оказать остановка банками продажи домов с молотка на весь рынок недвижимости и на финансовые учреждения. Финансовые аналитики быстро подсчитали, что трехмесячная задержка продажи конфискованных домов обернется банкирам потерями около $6 миллиардов и еще около $3 миллиардов уйдет на тяжбы по обнаруженным ошибкам в документации. В Белом доме уже говорят о новом «bailout» для модификации ссуд.

Большие потери. Но никто не подсчитал, во что обернется эта задержка людям, которые в поисках работы должны любым способом освободиться от связавшей их по рукам и ногам недвижимости. В этом случае они вообще теряют всякую возможность продать или купить дом.

Что думают американцы

Опрос Christian Science Monitor/TIPP, проведенный в начале октября, показал, что треть жителей считают, что правительство должно дать возможность рынку недвижимости и банкам решить эту проблему самим, без насильственного регулирования. Около 46% поддерживают регулирование федерального правительства, и 14% считают, что правительство должно начать рефинансирование.

Тяжесть высокого уровня безработицы в Америке усугубляется кризисом недвижимости, в результате которого большая часть жилья перешла в руки государства, инвесторов и банков. Люди не могут ни купить, ни продать дом, а следовательно, не могут переехать в другое место, где их труд более востребован.