РЫНOК НЕДВИЖИМОСТИ В ТЕХАСЕ

Подготовила Валентина Динец

ПРОДАЖА ДОМОВ В ХЬЮСТОНЕ СНОВА ВЫРОСЛА

Что получится при сравнении сезонной продажи домов за один летний месяц в этом году с тем же месяцем в прошлом, когда истекли сроки скидки для покупающих дом в первый раз? Если, к примеру, взять июль 2011 года в Хьюстоне, продажа домов выросла на 17 процентов. Замедление продажи жилья в третьем квартале прошлого года создает впечатление более позитивной активности на маркете в этом году, чем это есть на самом деле. Июль – третий месяц этого года, показавший более высокие показатели продаж, в сравнении с теми же месяцами прошлого года, так же позитивно выглядели январь и июнь. Кроме того, в июле средняя стоимость отдельного стоящего дома достигла самого высокого уровня.

Что же касается продажи жилья с начала года по сегодняшний день, то они уменьшились на 2,2%. А если сравнивать с 2009 годoм, когда не было никаких неожиданных факторов, влияющих на рынок, таких как ураган Айк в 2008 году или же скидки на покупку домов в первый раз, как в 2010, то продажа уменьшилась на 12,2%.

Тем не менее, такие показатели говорят о хорошей ситуации в Хьюстоне, в то время как маркет недвижимости по всей стране продолжает переживать очень тяжелые времена.

nРЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ТЕХАСА ОСТАЁТСЯ СТАБИЛЬНЫМ

По последним данным квартального отчета по жилью, во втором квартале 2011 года в Техасе продолжает ощущаться эффект от прошлогодней скидки, предоставленной тем, кто приобретал жилье впервые. Объем продаж уменьшился на 12 процентов.

При этом цены на дома во втором квартале 2011 года говорят о стабильности рынка в Техасе. «И хотя в целом по штату объем продаж уменьшился по сранению с прошлым годом, когда огромное влияние на рынок оказали предложенные скидки, мы всего в шаге от показателей за второй квартал 2009 года, – заявил председатель Техасской ассоциации реалторов Двайт Хэйл (Dwight Hale). – В дополнение к этому Техас доминирует в экономичeском росте по стране, что ясно свидетельствует о том, что оздоровление маркета в нашем штате продолжается».

Средняя стоимость проданного дома во втором квартале 2011 года выросла на 4,6% по сравнению со вторым кварталом 2010 года. Это отражает рост активности за счет дорогих домов. Покупатели дорогих домов не так сильно зависят от более строгих стандартов на получение ссуды, и инвестиции в недвижимость становятся для них более привлекательными и безопасными во время экономической нестабильности в стране.

Еще один важный индикатор рынка недвижимости – количество домов, выставленных на продажу в сравнении со спросом на дома. В Техасе во втором квартале было выставлено на рынок такое количество домов, что их продажа займет 8,1 месяца, в то время как в 2010 году в том же втором квартале такой запас домов продавался 7,2 месяца.
Опять же на такую разницу повлияли предложенные в прошлом году скидки для покупателей домов в первый раз. Кроме того, на рынке появились дополнительные дома, так как банки выставили жилье, продающееся «с молотка», которое не выставлялось ранее из-за дополнительных разбирательств. Но говоря в целом, рынок недвижимости в Техасе лишь слегка отличается от так называемого сбалансированного рынка.

В отчете приведены данные по 47 городам Техаса, которые очень разнятся между собой. Как всегда, чтобы принять правильное решение, для покупателей очень важно изучить рынок недвижимости своего конретного города и даже своего конкретного микрорайона.

НЕКОТОРЫЕ СОВЕТЫ ПРОДАЮЩИМ ЖИЛЬЕ

Вы решили продать свой дом? Тогда вам необходимо знать, с кем вы имеете дело. Большинство покупателей представляют собой одну из трех следующих категорий. Это либо покупатели, ищущие дом своей мечты, либо подыскивающие хороший дом за приемлемую цену, либо покупатели, прочесывающие рынок в поисках очередной выгодной сделки.

Покупатели дома своей мечты, возможно, заплатят запрашиваемую цену, если найдут именно то, что они хотят. Те, кто ищет хороший дом, не предложат первоначально выставленную цену, они станут торговаться. А что же охотники за выгодной сделкой? Они наживутся, найдя дом по наилучшей цене, и позже дешево его отремотнируют.

Если ваш дом в хорошем состоянии и правильно оценен, вам, вероятно, не надо рассчитывать на охотника за выгодой. Но и среди покупателей дома мечты и просто хорошего дома есть еще три категории, которых вам лучше избегать:

  1. Покупатели, которые не собираются платить первоначальный взнос за ипотечный кредит (0% down payment). Если цена вашего дома наиболее высокая по сравнению с аналогичными домами, компания, выдающая покупателю ипотечный кредит, может посчитать рискованным выдавать его под малый или нулевой первоначальный взнос. Ему могут отказать в ссуде, и вы лишь потеряете время.
  2. Придирающийся покупатель. Никто не любит, когда к нему придираются, и, вероятно, вам тоже не понравится такой тип покупателя. Он будет засыпать вас списками неполадок в вашем доме – все это будет делаться во время предложения о покупке. Процесс технической инспекции превратится для вас в ночной кошмар. Как только вы поймете, что перед вами именно такой тип покупателя, откажитесь от него. Если вы этого не сделаете сразу же, то продажа вашего дома превратится в бесконечную торговлю, где покупатель будет требовать уступку за уступкой и находить все новые недочеты.
  3. Покупатель, не видевший дома. Вы можете получить предложение от кого-то, кто видел лишь фотографии вашего дома. Это сигнал к тому, что вас обманывают. Никто не станет покупать дом, не видя его. Такой покупатель просто хочет связать вас и заставить временно снять дом с рынка, а принать решение позднее.

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ ЕГО АРЕНДА

Цены на дома так упали, и спрос на аренду жилья настолько возрос, что в настоящее время в большинстве городов США дешевле купить дом с двумя спальнями, чем арендовать его. По данным сайта Trulia за июль, из 50 самых больших городов Америки в 74% городов покупка выгоднее, чем аренда. Лишь в 12% городов, включая Нью-Йорк, Сиэтл и Сан-Франциско, аренда дешевле. В оставшихся 14% городов – аренда менее дорога, но близка по стоимости к покупке.

К тому же при продолжающемся в стране снижении цен на недвижимость минимально низкая процентная ставка весомо перевешивает стрелку весов в пользу покупки. В понедельник 29 августа средняя процентная ставка на фиксированую выплату на 30 лет составляла всего 4,9% согласно данным сайта Bankrate.com. А на фиксированную выплату на 15 лет – лишь 3,43%.

В дополнение ко всем выгодам добавьте всю прелесть домовладения. Поэтому для тех, кто может себе это позволить (а также для тех, кто квалифицирован на получение ипотечного кредита), безусловно, сейчас лучшее время покупки недвижимости.

«Конечно, это личное дело каждого. Но если у вас стабильная работа, вы планируете оставаться на этом месте в течение 7 лет или более, у вас есть достаточно средств, чтобы внести первоначальный взнос, равный 20% стоимости дома, и при этом у вас останутся деньги на расходы в течение 7-8 месяцев, вам надо решаться на покупку», – советует Trulia.

ЧТО СНАЧАЛА: ПРОДАВАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ

Допустим, вы готовы переехать в новый дом. Как поступить: сначала продать свой дом, а затем покупать новый или наоборот?

Если вы продадите свой дом, то поставите себя в стесненные сроки на покупку другого дома или же будете вынуждены переезжать во временное жилье. Если же вы сначала купите новый дом, то можете оказаться в ситуации, когда вам придется выплачивать две ипотеки в течение, как минимум, двух, а то и больше месяцев. Возможно вам понадобятся деньги от продажи вашего первоначального дома, чтобы получить ипотечную ссуду на новую покупку. Среди агентов по недвижимости Техаса превалирует теория, что сначала надо выставить свой дом на продажу и приглядывать потенциальный дом для покупки и просматривать потенциальные микрорайоны, где бы вы хотели поселиться, но не начинать серьезно покупать, до тех пор пока у вас на руках не появится серьезное предложение о покупке вашего первоначального дома. Вы всегда можете попросить вашего покупателя об отсрочке дня подписания контракта, и таким образом избежать риска оплаты двух ипотек, который на сегодня очень высок.

СОВЕТ МЕСЯЦА

Если вы выставляете дом на продажу, обратите особое внимание на состояние входной двери и на общий вид у входа. Покупатель решит, нравится ему ваш дом или нет, в течение всего нескольких минут, зайдя в него, поэтому убедитесь в том, что вход в ваш дом чистый, яркий и красивый, чтобы ему захотелось в него войти.