Когда человек (или семья) решаeт, что пора покупать свой дом, он, конечно, очень волнуется. Это невероятно ответственный шаг, требующий много хлопот и забирающий много жизненной энергии и нервов.
С чего нужно начинать, чтобы снизить стресс и волнение и сделать благоразумный выбор? Мы обратились за советом к опытному риэлтеру Оксане Боготт.
«Если это ваш первый дом, то вы, вероятно, снимаете, жилье. Поэтому сначала хорошо бы определиться с временными рамками: вот до такого-то числа у вас есть контракт с арендодателем, а затем уже хорошо бы переехать, чтобы не платить лишних денег.
Если вы не определились по времени окончательно, планируете такую покупку в будущем и хотите ознакомиться с рынком, то лучше начать с посещениния так называемых Open Houses, когда дома, выставленные на продажу открывают для свободного просмотра чаще все по выходным дням. Это отличная возможность для того, чотбы посмотреть разные дома в разном ценовом диапазоне и в различных районах города. Таким образом вы не тратите время других людей и в то же время приобретаете опыт и знакомитесь с рынком. Вся инфрмация об открытых для просмотра домах есть в интернете har.com, выставляют ее, как правило, по четвергам, чтобы можно было составить маршрут заранее.
Когда вы окончательно для себя решили, что хотите покупать дом, важно связаться с опытном профессиональным риэлтером, так как покупка недвижимости – процесс сложный, в котором очень много подводных камней и непредвиденных обстоятельств. Важно посмотреть, чтобы у риэлтера был большой послужной список успешных сделок – такой человек уже знает, как разрулить сложную ситуацию и полностью защитить своего клиента.
А произойтеи может все, что угодно. Например, была ситуация, когда продавец не выехал из дома, он не раздумал, но просто не знал, что пора выезжать и решил задержаться, а его риэлтор забыл его предупредить. В сделку вовлечены много разных людей, поэтому грамотный риэлтер может заранее предвидеть, что может произойти.
С самого начала риэлтер посоветует хорошего кредитодателя (лэндера). Тут тоже важно найти опытного профессионала. Неопытный лэндер может предварительно утвердить для вас кредит на определенную сумму, вы уже в преддверии заключения сделки, а тут оказывается, что что-то было не учтено, и сумма кредита, на который вы рассчитываете, неожиданно уменьшается. Такое, к сожалению, случается довольно часто.
Не всегда самый правильный вариат обращаться за кредитом в свой банк. Конечно, если у вас все идеально (стабильная работа, хорошая кредитная история, положительный доход по отношению к своим долговым обязательствам), то тогда логично обращаться в банк. Там для своих постоянных клиентов могут дать кредит под меньший процент.
Но есть и ньюансы. В банке вам уделят меньше времени, а если вы покупаете свой первый дом, у вас будет множество вопросов. Обычно в банке сидят клерки, у которых нет достаточно времени, чтобы вам все это разъяснять, кроме того, у них очень четкие требования, под которые вы должны подходить. Если по какому-то одному из пунктов этих критериев вы не проходите, они не будут пытаться вам помочь и входить в вашу ситуюцию.
Риэлтер из своего опыта может порекомендовать лэндера, который поможет подобрать подходящую для вас программу; они зачастую более гибкие, и у них больше возможностей, чем у банков. Важно заранее обратиться к лэндеру, чтобы он загодя все проверил, и вас не ожидали неприятные сюрпризы, когда подойдете непосредственно к закрытию сделки по покупке недижимости».
Допустим, все это проделано, получена предварительная сумма кредита, вы начинаете смотреть дома вместе с риэлтером. Но тут могут быть разные ситуации. Как правило, дома смотрят супруги, одному нравится одно, а второму – важно совсем другое . И вот они бесконечно смотрят и никак не могут ни на чем остановиться. Каким образом риэлтер их направляет и помогает в выборе?
«Прежде всего надо составить список приоритетов, потому что идеальный дом найти невозможно – его просто не существует. Поэтому надо решить для себя, с чем вы можете жить, а что вас абсолютно не устривает и с чем вы жить не можете. Например, муж хочет гараж на 3 автомобиля, но дом находится не в том районе, куда жене хотелось бы отдать детей в школу. Поэтому им необходимо между собой договориться, что важнее, гараж или школа.
Как правило, школа – это момент определяющий. Люди, покупающие свой первый дом, – это чаще всего родители (или будущие родители), которым очень важно, в какую начальную, среднюю и старшую школы будут ходить их дети».
Существует неписаное правило: лучше купить самый маленький и дешевый дом в самом дорогом районе, чем самый большой и хороший, но в худшем районе. Так ли это?
«Это именно так работает, когда вам надо будет свой дом в дальнейшем продавать. Но вы покупаете дом, чтобы в нем жить и получать удовольствие, поэтому небходимо найти компромисс, не сбрасывая со счетов, что дом когда-то надо будет продавать, и продавать с выгодой для себя».
Многим нравятся дома в современном стиле (contemporary houses), но продаются они в Техасе гораздо труднее, чем дома традиционной архитектуры. Оксана очень часто сталкивается с такой дилемой, особенно среди покупателей-выходцев из Европы. Как быть в такой ситуации?
«Каждый должен для себя решить, что является для него приоритетным. Если вы планируете жить в этом доме долгий срок, ествественно вам важно чувствовать себя в нем уютно и комфортно. Тогда важнее всего покупать то, что вам нравится. Если же вы знаете, что в не такой уж долгосрочной перспективе вы будете перезжать, то скорее всего лучше сориентироваться на том, чтобы покупаемый дом было легко продать.
Очень важный вопрос – планировка, подходит она вам или нет. Я бы не стала обращать внимания на цвет стен, или дырки, которые можно заделать. Вот перепланировать дом будет нелегко.
Приведу пример одной супружеской пары. Мужу было важно, чтобы главная спальня и его кабинет были на первом этаже, а жене важна была большая открытая терраса, двор, где можно построить бассейн и выращивать цветы и большая гостиная для приема гостей.
Поэтому в зависимости от стиля жизни люди для себя решают, что для них самое важное. Семьи с маленькими детьми хотят, что все спальни были рядом, чтобы не бегать к детям по этажам. Те же семьи, в которых дети уже подросли, предпочитают свою спальню внизу, чтобы дети были на втором этаже, от них подальше. Кому-то важно отдать большое пространство для детских игр, или же необходима комната под домашнюю студию или рабочую комнату (вы рисуете, фотографируете, шьете).
Что же касается бассейна, то уверения, что бассейн не прибавляет стоимости к дому – ошибка. Просто такая прибавка незначительна. Но дома с бассейном продаются быстрее, чем дома без него. При этом надо иметь ввиду, что дом с бассейном требует дополнительных затрат на его обслуживание».
Очень часто одни люди ищут дом полностью отремонтированный или же вообще новый, но многим тяжело увидеть то, что на самом деле нравится. Что в таких случаях можно посоветовать: купить дом подешвеле, где все потом переделать по своему вкусу, или же остановится на полностью отремонтированном, чтобы в него можно было сразу въехать и жить?
«Тут много разных составляющих и многое зависит от финансовой ситуации. Когда вы покупаете дом в кредит, вам дают ссуду, т.е. вам финансируют уже сделанный ремонт. Если же вы покупаете дом под ремонт, вы вряд ли сможете взять еще одну ссуду на большую переделку, требующую немалых средств.
С другой стороны, такие дома и недорого стоят, и ты не платишь за чей-то ремонт, который тебе не нравится. Поэтому, если мы не берем во внимание финансирование, то выгодно покупать дом, требующий ремонта, когда его можно не делать сразу. Например, вы можете въехать и постепенно переделывать кухню, ванную и т.д. Это особенно имеет смысл, если вы что-то можете делать сами (перестилать полы, красить стены, строить полки и т.п.). Тогда вы дешевле покупаете дом, растягиваете все это в процессе и занимаетесь ремонтом. Но есть люди, которые вообще не хотят ничего делать, им важно, чтобы все было готово».
Когда мы говорим о первом доме, то в основном, конечно, ориентируемся на людей молодых, начинающих свою служебную карьеру. Как поступить правильнее: покупать дом подешевле или же на пределе своих возможностей? Ведь через несколько лет, как правило, эти люди станут зарабатывать больше и позднее иногда жалеют, что имели возможность купить более дорогой дом, но побоялись финансовой ответственности и купили другой, который нравился меньше, но был дешевле.
«Хотя, мы оптимисты, но жизнь – штука непредсказуемая. Иногда в работе наступает перерыв, и тогда важно иметь финансовый запас, позволяющий покрыть несколько месяцев своей ипотеки. Помимо того, важно не становится рабом своей недвижимости, хочется еще позволить себе и съездить в отпуск, и сходить с семьей в ресторан. Поэтому я бы наверное, просчитала свои месячные платежи и оставила себе какой-то запас».
Сейчас в Хьюстоне массово строят многоквартирные дома, так называемые high–rise и middle–rise. Большая часть молодежи тяготеет к жизни в таких квартирах. Верно ли это?
«Молдые семьи без детей предпочитают квартиры, но семьи с детьми селятся в домах. В основном квартиры в домах арендуют, делают это до поры до времени, но создав семью и думая о детях, переезжают в дома».
Итак, после просмотров уже с риэлтером, мы остановились на одном доме и хотим его покупать, какие наши дальнейшие шаги?
«Риэлтер сможет посоветовать вам знающего инженера, который проведет техническую инспекцию дома. Но еще до этого, риэлтер обратит ваше внимания на определенные проблемы, если таковые в доме имеются. Он проверит возраст кондиционера, крыши, обратит ваше внимание на состояние фундамента, был ли дом когда-либо затоплен, находится ли он в зоне затопления и т.д. Насколько легко или сложно такие проблемы устранить, скажет вам инспектор. Потом в ходе переговоров, будут решено, что должен исправлять продавец, а что будет делать после покупки покупатель. Техническое состояние дома – очень важный вопрос».
Как видите, люди, знающие свое дело, смогут помочь вам на все стадиях этого сложного процесса, уберегут от ошибок и помогут преодолеть стресс.
ОКСАНА БОГОТТ
Агент по торговле недвижимостью
Coldwell Banker United, REALTORS®
832.557.7824 | oksana.bogott@gmail.com
HoustonRealEstateConcierge.com