ПЯТЫЙ УГОЛ

Илья Гельфонд, брокер

Покупая жилье, гляди в оба

При покупке жилья у вас есть три основные альтернативы купить дом, кооперативную квартиру или кондоминиум. Что лучше – каждый решает самостоятельно, исходя из толщины кошелька и личных пристрастий. Тем не менее, наши советы думается, тоже не помешают.

Не одно и то же

Между кооперативами и кондоминиумами есть существенные различия. Если вы покупаете кондоминиум, то становитесь единственным законным владельцем приобретенной квартиры. Более того, становитесь совладельцем определенной части неделимой собственности всего жилого комплекса – лифтов, лестниц, бассейнов и т.д. Владение кондоминиумом предполагает регулярную уплату взносов на поддержание всего жилого комплекса в состоянии, пригодном для жизни (maintenance fees). Такие взносы обычно выплачиваются ежемесячно, и в объявлениях о продаже квартир их иногда называют “месячными взносами” (monthly fees). С юридической точки зрения покупка кондоминиума мало чем отличается от покупки собственного дома. Когда вы берете заем на покупку квартиры в кондоминиуме, то залогом, обеспечивающим ваши платежи, будет сама квартира.

В случае покупки кооперативной квартиры вы, по закону, не становитесь ее владельцем, а владеете лишь частью акций (shares) кооперативной корпорации, которой и принадлежит все имущество – квартиры, земля, системы обслуживания и коммуникаций и т.д. С формальной точки зрения, все члены кооператива – совладельцы всей кооперативной собственности, а не владельцы отдельных квартир. Если хотите взять заем на покупку кооперативной квартиры, то залогом будет не сама квартира, а принадлежащая вам доля в имуществе кооператива. Часто залогом на получение банковского финансирования бывает вся собственность кооператива (так называемый building mortgage).

Рассматривая преимущества двух видов квартир с точки зрения покупателя, необходимо отметить, что цены на кооперативные квартиры в целом ниже (часто существенно), чем на аналогичные квартиры в кондоминиумах. Однако ваша ответственность как члена кооператива гораздо выше, так как в случае банкротства кооператива вы тоже несете личную финансовую ответственность за его долги. Если же живете в кондоминиуме, а сосед не платит ренту, самое большее, чем вы рискуете, – это то, что дом не будет поддерживаться в должном состоянии из-за нехватки средств. Если же вы член кооператива, то в аналогичном случае будете нести за это финансовую ответственность, т.е. должны будете внести недостающую сумму, либо кооператив объявят банкротом и вся его собственность перейдет в руки владельца закладной (банка или другого финансового учреждения).

Оценивая преимущества того или иного вида квартир, нельзя не принимать во внимание еще один важный фактор – покупаете вы квартиру в старом кооперативе /кондоминиуме/ или в новом. Рассмотрим теперь, что вам необходимо делать при выборе квартиры в каждом конкретном случае.

Квартира в уже существующем кондоминиуме.

Если покупаете старый кондоминиум, то вам обычно не предоставляют так называемый “план предложения” (offering plan, или prospectus). Но независимо от этого необходимо:

  1. Просмотреть платежные документы (financial statements) за последние несколько лет. Лучше дать их на просмотр опытному бухгалтеру (accountant) или юристу, которые могут сказать, насколько хорошо велись дела по управлению зданием. Например, из финансовой документации видно, как расходуются деньги на ремонт здания, и можно ли в ближайшем будущем ожидать повышения платы за обслуживание. Как скоро потребуется капитальный ремонт и созданы ли для финансирования этого ремонта специальные резервные фонды, или же жильцам придется платить из своего кармана.
  2. Как можно скорее получить примерный текст контракта на приобретение квартиры и внимательно изучить его с юристом, чтобы обнаружить все возможные “подводные камни”. Контракт должен содержать не только подробное описание вашей квартиры, но также и той части неделимой собственности, которая прилагается к ней. В документе также должны быть четко обозначены покупатель (т.е. вы), продавец, сумма первого взноса (down payment), а также плата за обслуживание, налоги (real estate taxes) и дата, когда сделка будет официально заключена (closing date). Если заем на приобретение квартиры предоставляется продавцом, то в контракте должны быть отмечены суммы месячных выплат.
  3. Просмотреть существующие положения, касающиеся внутреннего распорядка в здании, состав совета директоров и т.д.
  4. Иметь наготове все документы, касающиеся финансирования покупки – “мортгиджа” (не очень удачная транскрипция английского “mortgage”, которая, тем не менее, достаточно широко употребляется в русскоязычных текстах).
  5. Получить информацию о специальных взносах (special assesments), которые были уплачены владельцами других квартир кондоминиума в течение последних лет, а также о том, как скоро придется делать дополнительные подобные взносы. Они специально выделяются для создания резервных фондов на случай непредвиденных расходов – например, резкого повышения цен на топливо или аварии лифта.
  6. Важно также знать об условиях контракта с обслуживающим персоналом, например, предусматривает ли он фиксированное повышение зарплаты, и как это может отразиться на плате за обслуживание.
  7. Получить описание физического состояния здания, включая информацию о запланированных крупных ремонтах. На ее основе вы можете сделать заключение, насколько реалистичны нынешние размеры платы за обслуживание, особенно если вас привлекла реклама “low maintenance fees”.
Квартиры в уже существующих кооперативах.

Чтобы избежать неприятностей при покупке квартиры в уже созданном кооперативе, полезно будет предпринять следующие шаги.

  1. Проверить финансовые документы кооператива за последние несколько лет. Результаты такой проверки, которая должна производиться специалистом, имеют решающее значение при принятии решения о вступлении в кооператив, потому что при покупке квартиры в кондоминиуме вы полагаетесь только на свои финансовые возможности, в то время как в кооперативе зависите от состояния дел у других пайщиков, и риск понести потери по независящим от вас обстоятельствам достаточно велик.
  2. Просмотреть копию договора об аренде собственности (proprietary lease), используемого кооперативом. Все жильцы должны иметь одинаковые договоры. Этот договор – основа ваших отношений с кооперативом, и его необходимо внимательно изучить. Он должен включать ваше обязательство ежемесячно вносить плату за обслуживание (maintenance fees), размер которой зависит от пая, а также обязательства кооператива предоставить в ваше пользование квартиру и поддерживать здание в хорошем состоянии. Вы несете ответственность за ремонт и уход за квартирой, причем совет директоров кооператива вправе потребовать от вас устранить определенные недостатки жилья (например, улучшить звукоизоляцию) или ограничить количество используемых вами электроприборов.
  3. Получить информацию о специальных взносах, договоре с обслуживающим персоналом, правилах проживания в здании, составе совета директоров, физическом состоянии здания и т.д. Короче, сделать то же, как и при покупке кондоминиума.
  4. Узнать как можно больше о совете директоров кооператива, так как у него будет над вами немалая власть. Попросите юриста собрать сведения о деловых качествах каждого члена совета, о том, какова процедура принятия решений и т.п.
  5. Изучая контракт о покупке, обратите особое внимание на то, чтобы в нем был четко указан размер вашей доли в собственности кооператива, а также права при голосовании, которые эта доля предоставляет. Убедитесь, что контракт учитывает, что внесенный вами залог будет возвращен в случае, если вашу кандидатуру отвергнут на собрании кооператива.
  6. Помнить, что ваши права и обязанности как члена кооператива начинаются с того момента, как вы получаете Stock Certificate*документ, подтверждающий ваше право на владение частью акций кооператива. Только имея такой документ, вы получаете право голоса в управлении зданием и можете претендовать на избрание в совет директоров.
Вновь созданные кондоминиумы или кооперативы.

Покупка квартиры во вновь созданном (или “конвертированном”) кондоминиуме или кооперативе имеет свою специфику. В этом случае вам обязаны предоставить так называемый “план предложения” “offering plan”. Этот документ (его иногда называют проспектом “prospectus”) должен содержать информацию обо всех финансовых затратах на проект*как уже совершенных, так и ожидаемых в ближайшем будущем. Надо быть особенно осторожным в том случае, когда владелец дома, сдающий квартиры в аренду, решает перевести свое здание в кондоминиум или кооператив, продав квартиры жильцам (т.е. “конвертировать” здание). Покупка квартиры выгодна, так как вместо того, чтобы платить ежемесячно владельцу дома, вы будете выплачивать деньги за свою будущую собственность – квартиру, которую можно потом продать. Однако не исключено, что владелец дома ведет нечестную игру, завышая реальную стоимость квартир или скрывая плохое состояние здания. Чтобы отстаивать свои законные интересы, жильцы имеют право предпринять свои контрмеры за то время, которое должно пройти между заявлением лендлорда о конверсии здания и подписанием соответствующего контракта. Вы имеете право потребовать, чтобы вам была предоставлена:

  • оценка физического состояния здания, сделанная независимой организацией. Она очень важна, так как затраты на капитальный ремонт старого здания могут составлять огромную сумму; *независимая оценка стоимости топлива и электроэнергии;
  • анализ “мортгиджа” на здание, если оно конвертируется в кооператив;
  • анализ гарантий, предоставляемых лендлордом о физическом и финансовом состоянии собственности;
  • независимая экспертная оценка сравнения цен на квартиры, предложенных лендлордом, с рыночными ценами аналогичного жилья.

Кстати, в результате переговоров с лендлордом, основанных на полученной вами информации, цена квартиры может существенно снизиться. Также можно снизить расходы, взяв заем не в банке, а у самого лендлорда, который обычно предлагает более выгодные условия, чтобы привлечь покупателей. Если вы покупаете квартиру у частного лица, рассмотрите возможность переоформления его займа на вас, т.к. заключенный несколько лет назад контракт с банком может быть гораздо выгоднее нового.