Все мы понимаем важность процесса покупки и продажи дома. Для вновь прибывших в США такого рода процесс зачастую становится пугающим.
Поговорим о том, как этот процесс протекает в Техасе.
Выбор риэлтора
Один из первых и важнейших решений при покупки дома – выбор риэлтора. Он, как правило, знаком с надежными специалистами, условиями и последовательностью работы. Весь процесс покупки в таких случаях становится намного более спокойным, когда сюрпризы крайне не желательны.
Выбранный вами агент должен уметь разъяснить весь процесс покупки, документацию и другие шаги, которые вам придется предпринять. Он должен разузнать о районе, в который вы думаете переезжать, узнать о специфических законах и условиях (во многих районах и ассоциациях владельцев – свои особенности), должен уметь вести переговоры и прийти к самым выгодным для вас условиям, ему необходимо знать условия контракта и т.д.
Во время процесса одобрения финансирования, вам определят размер займа (на какую сумму вы можете рассчитывать). Таким образом будет ясно, в каких районах вы сможете искать дома, сколько платить в месяц, каковы проценты и депозит. Документ от ипотечного агента понадобится, когда вы будете готовы делать предложение на понравившуюся вам недвижимость (без этого документа многие предложения не принимаются продавцами).
Процесс займа
Когда вы определитесь, с каким ипотечным брокером вы будете работать, от вас потребуется определенный пакет документов, чтобы убедиться в том, что при закрытии сделки у вас не будет никаких проблем.
Не стоит доверять советам друзей и соседей. Ведь все детали вашего положения известны только вам, риэлтору и финансисту – только они смогут дать вам профессиональный совет. Вы можете рассчитывать на полную конфиденциальность (когда вы подписываете Buyer Representation Agreement, вы защищаете себя в первую очередь).
Первый шаг в процессе финансирования – анкета (application). После того как пакет документов собран, и вы обсудили месячную оплату займа и интерес (проценты), вам выдадут документы Good Faith Estimate (GFE) и Truth-in-lending Statement (TIL).
Когда все документы собраны, ваш брокер передаст пакет на финальное одобрение. В это время вы с риэлтором должны уже определиться с интересующей вас недвижимостью.
Ни в коем случае не пытайтесь менять кредитора, после того как предложение на недвижимость было сделано, и продавец его принял, это может быть опасно. Вы можете потерять и дом, и аванс (Earnest money). Советуем проконсультироваться у адвоката в таких сложных ситуациях.
Пока сделка на дом не закрыта, не покупайте ничего в кредит (мебель, машину, лодку, самолет), не закрывайте карточек, (если вам об этом не сказал брокер по ипотеке), лучше не менять место работы.
Процесс утверждения кредита занимает от 24 до 72 часов (время может меняться). Все заинтересованные лица будут знать, утверждён ли заём и нужно ли соблюсти какие-то дополнительные условия.
Процесс поиска дома
Ваш риэлтор и вы посмотрели множество домов. Задача риэлтора дать свой профессиональный совет в отношении той или иной недвижимости. Ваш начальный критерий может измениться в процессе просмотров. Очень важно обсуждать все детали с вашим агентом и прислушиваться к его мнению и советам.
Предложение
Наконец-то вы нашли дом вашей мечты. Что же дальше? Ваш агент обсудит с вами цену и убедиться, что она не только выгодна вам, но и не слишком мала, иначе ваше предложение может не остаться незамеченным (если предложение слишком низкое, продавец может его вообще не рассматривать).
Продавец может принять ваше предложение, отвергнуть или предъявить встречное. Когда и та и другая сторона принимают условия предложения и подписывают его, тогда предложение становится контрактом. Ваш залог и option fee (предусмотренные в контракте) в форме чека будут внесены в юстицию (option fee – продавцу). У вас будет 7-10 дней на инспекцию. Следует обратить особое внимаение на: состояние фундамента, крыши, труб и канализации, кондиционера, а также проверить дом на наличие, вернее отсутствие термитов. По истечении инспекции и получения отчета вы примите окончательное решение.
Многие неисправности можно внести в дополнительный документ (Repair Amendment) и снова взяться за переговоры. В большинстве случаев продавец может устранить неполадки до закрытия сделки.
При финансировании недвижимости процесс покупки занимает 30 рабочих дней.
Когда все условия договора и финансирования будут выполнены, можно идти на закрытие сделки.
При покупке дома у строителей также важно использовать знания риэлтора. Вам могут пообещать «золотые горы», а к закрытию сделки вас могут ожидать неприятные сюрпризы. При наличии риэлтора такого не случится.
Чтобы проверить вашу кредитную историю советуем сайты: www.creditgecko.com или www.bestcredityet.com, избегайте бесплатные сайты и ни в коем случае не делайте предоплаты за исправления кредита.
Звоните, мы будем рады проконсультировать вас по любому вопросу.