Мысль о приобретении собственного дома приходит к иммигранту, как только он приезжает в страну. Собственный дом с зеленой лужайкой – образ американской мечты, конечно же, приходит в голову каждому, и в определнный момент человек задается вопросом: «А могу ли я позволить себе ипотеку на дом?»
Сегодня мы обсудим ситуацию, в которой находятся большинство наших соотечественников, когда приезжают в США и начинают задумываться о покупке дома или квартиры. Ведь перед ними встает галвный вопрос: получение ипотеки.
Естественно, что многие, кто недавно пересёк границу, или же въехал по иммиграционной или неиммиграционной визе, не имеют необходимых двух лет опыта работы по форме W2. У них также нет и действующего в течение двух лет бизнеса, который, согласно привычным требованиям, должен существовать к началу оформления ипотеки.
В нашей сегодняшней статье мы рассмотрим различные варианты программ, где правило двух лет разрешается обойти, и обсудим, какие же основные условия нобходимы, чтобы принять участие в данных программах:
- Программы 1099. Многие, кто переехал сравнительно недавно, работают водителями траков, водителями на Uber и т.д. В январе нового года каждый работодатель обязан выслать своему контрактному работнику (а именно ими как правило и являются представители данных профессий) форму 1099 за прошлый год. Данную форму можно использовать и при квалификации на ипотеку – достаточно иметь 10% на первый взнос, хорошую кредитную история (credit score выше 720), паспорт или гринкарту. Также будет необходимо предоставить 4 банковских отчета, подтверждающих, что оплата действительно поступает на счёт заёмщика.
- Подтверждение опыта работы в родной стране. Одна из основных причин отказа в ипотеке – неспособность заёмщика подтвердить опыт работы (job history) по специальности в США. Здесь придёт на помощь опыт работы в родной стране. Если заёмщик трудился в родной стране по определённой специальности и по приезде в США получил работу в той же отрасли по W2 (очень много таких сотрудников из IT сферы), то ипотека может быть одобрена. Как правило, одним из условий для одобрения по данной программе является наличие гринкарты, но многие кредитодатели делают исключения для лиц, находящихся в статусе ожидания по «получению убежища» (asylum).
- Безграничное количество возможностей существует и для тех, кто приезжает в США с капиталом и желает получить ипотеку.
Если вы имеете действующую визу в США (а иногда даже и это не обязательно), можете сделать первый взнос в размере 25%-30% общей стоимости недвижимости и оплатить расходы по закрытию сделки (closing costs) и все эти средства задепозированы на американский банковский счет, то вы можете принять участие в программе Foreign National Program.
Foreign National Program подпадает под категорию инвестиционных ипотек. Согласно основным правилам, заёмщик не может иметь инвестиционную недвижимость в США, при этом не имея основного жилья здесь (primary residence), но так как иностранцы однозначно имеют основное жилье в родной стране проживания, для них делается исключение. Чтобы данную ипотеку одобрили, потенциальный доход за аренду от сдачи вашей инвестиционной недвижимости должен покрывать ваш ипотечный платёж. В таком случае ипотека одобряется.
Следует также помнить, что каждый случай индивидуален, и потому всегда следует проконсультироваться с вашим ипотечным брокером, чтобы принять лучшее для вас решение.
ОКСАНА БОГОТТ
Агент по торговле недвижимостью
Coldwell Banker United, REALTORS®
832.557.7824 | oksana.bogott@gmail.com
HoustonRealEstateConcierge.com |