ЖИТЬ В ТЕХАСЕ

Беседовала А. Кавторина

В последние годы все большее и большее количество американских семей принимает для себя судьбоносное решение – жить в Техасе. Пакуются чемоданы, грузится мебель и прочий домашний скарб, и мчат по фривеям «юхолы» всяческих мастей и размеров, как говаривал классик «с милого севера в сторону южную». Впору задаться вопросом из того же стихотворения: «Что же их гонит? Судьбы ли решение?» Охота к перемене мест никогда не возникает просто так, на пустом месте. Причины миграции населения всегда или почти всегда кроются исключительно в экономической ситуации.

По данным американского Бюро переписи населения за 2006-2007 годы, Техас лидирует по притоку мигрантов. На первое место по стране вышел мегаполис Даллас/Форт-Уэрт, принявший 162 тысячи людей, но и другие крупные техасские города от него не сильно отстали. Хьюстон, Сан-Антонио и Остин также вошли в первую десятку по стране.

Откуда уезжают? Из Детройта, Питтсбурга, Кливленда, Коламбуса, Баффало…

Почему бегут из промышленных штатов типа Мичигана и Огайо, ни для кого не секрет. Спад производства, сокращение числа рабочих мест, низкие зарплаты на фоне быстрорастущей стоимости жизни. Но массово переселяются и из, на первый взгляд, богатой и благополучной Калифорнии.

Перебраться в Техас соблазняет не только относительно стабильная, по сравнению с другими американскими штатами, экономика, но и невероятная дешевизна жилья. По свидетельству специалистов по недвижимости, цены на дома в Техасе понизились куда меньше, чем в среднем по стране, а в некоторых районах так даже и продолжают расти.

По прогнозам в период рецессии Техас будет оставаться вполне привлекательным и стабильным местом жительства. Недаром шестнадцать процентов американцев, принявших нелегкое решение о переселении в прошлом году, приехали именно в наш штат. Приток мигрантов, особенно мигрантов квалифицированных, образованных, способных работать и покупать жилье, всегда на пользу экономике штата.

В последние год-два социологи все больше говорят о качественном изменении структуры прироста населения в Техасе. Ни для кого не секрет, что население Техаса бурно прирастало всегда, но, в основном, не за счет экономически самостоятельных групп, что создавало определенные социальные проблемы: понижало средний доход на душу населения и роняло средний уровень образования. Стремительное перерастание латиноамериканского меньшинства в большинство в нашем штате – это отдельная экономическая и социальная проблема, которой на страницах этой статьи лучше не касаться хотя бы из соображений политкорректности. Всем и так понятно, что семья, перебирающаяся на техасскую землю легально, говорящая по-английски, имеющая намерения работать, платить налоги и располагающая средствами купить жилье – для экономики штата будет полезным приобретением во все времена.

Приток в Техас экономически самостоятельного населения положительно влияет на ситуацию на рынке недвижимости. Вот об этой-то животрепещущей для многих теме – недвижимости мы и решили поговорить с риэлторами из разных городов Техаса.

Наталия Чернис, ХЬЮСТОН.

– Чем может привлечь мигрантов Хьюстон?

– В первую очередь, приличным состоянием экономики и, как следствие этого, рынком рабочих мест. При том что во Флориде цены на недвижимость упали в среднем на тридцать процентов, в Нью-Йорке – на пятнадцать, в хороших районах Хьюстона цены упорно продолжают расти. Цены упали только в тех местах, где стремление застройщиков во что бы то ни стало продать дома приводило к тому, что займы на недвижимость давали семьям с маленьким доходом. Там-то и происходит большинство «foreclosure» – продаж, обусловленных финансовой несостоятельностью должников. В районах с благополучной демографической ситуацией и хорошими школами «foreclosure» – крайне редкое явление.

– Изменились ли в связи со сложившейся ситуацией требования банков к заемщикам?

– О, да! Вы себе даже не представляете, насколько серьезно и придирчиво сейчас проверяют финансовую ситуацию семьи, прежде чем выдать кредит на покупку недвижимости, сколько бумаг требуют предоставить. Ведь учитывают не только совокупный доход семьи, но и выплаты по всем кредитам. Например, из вашего дохода вычтут все выплаты по крупным кредитам, типа оплата за машины или за мебель. Банки боятся обжечься и стараются давать кредиты только заведомо финансово состоятельным семьям.

– Тем не менее, несмотря на ситуацию с кредитами, сейчас в Хьюстоне все-таки явный «рынок покупателя». Каковы Ваши советы покупателям?

– Честно говоря, в Хьюстоне всегда «рынок покупателя». Очень много строится нового жилья. Мой совет покупателям: торговаться. Конечно, покупатель рискует, делая низкое предложение, но если грамотно сыграть на панике, на слухах о том, что ничего не продается, то можно приобрести прекрасный дом в хорошем районе по сходной цене.

– Ну, а при том, что в народе ходят упорные слухи, что ничего не продается, каковы ваши советы продавцам?

– На самом деле, продается все. Надо только выставлять на рынок дом за ту цену, за которую он имеет шансы быстро уйти. Если нет необходимости продать быстро, то можно, конечно, ставить завышенную цену и ждать, когда же дом найдет своего покупателя. Но я бы этого не советовала. Очень важно, выставляя дом на продажу, правильно подготовить его.

– Правильно – это как? Выехать из дома и чисто его вымыть?

– Нет, как раз дома, в которых живут люди, дома, где стоит мебель, выглядят привлекательнее. Надо просто сделать обстановку дома максимально нейтральной. Чем можно не пользоваться, убрать в коробки и – с глаз долой. Убрать со стен семейные фотографии, с полок – всякие мелочи. Покупатель должен войти в дом, ощутить пространство и примерять его на себя. Любой покупатель прикидывает, а как я здесь буду жить? Я всегда помогаю своим клиентам подготовить дом к продаже, выставить его на рынок по правильной цене. Главное – быть морально готовым к перемене места жительства. Ведь в Америке в среднем люди живут в одном доме всего около пяти лет. Если бы ничего не продавалось, откуда бы взялась подобная статистика?

Сергей Петров, ОСТИН

– Остин – наименее «техасский» город по сравнению с Далласом и Хьюстоном. В нем старый жилой центр, огромное количество молодежи и явно выраженный богемный уклон в стиле жизни. Как эти особенности отражаются на нынешнем состоянии рынка недвижимости в Остине?

– Да, Остин, действительно, город особенный. Я работаю на рынке недвижимости Остина уже шесть лет и могу с уверенностью сказать, что объемы продаж в нашем городе постоянно растут. Если сравнить ситуацию в Остине с ситуацией по стране в целом, то у нас на рынке недвижимости дела обстоят более чем благополучно. Причем в Остине много строится и раскупается не только домов, но и кондо, которые идеально подходят молодежи.

– В Остин переезжает много народа из Калифорнии. Они-то и покупают дома, не торгуясь, что помогает рынку удержаться на плаву.

– Да, это так, в основном, из Калифорнии переезжают работники фирм, связанных с высокими технологиями. Вообще рынок недвижимости Остина пребывает в стабильном состоянии, поскольку объем продаж растет, а количество домов, выставляемых на продажу, уменьшается. Поэтому цены и растут. Я работаю с агентством JBGoodwin и могу вам привести некоторые данные из их отчета. Если в 2006 году в среднем по стране продажи упали на 8.4%, а количество домов на рынке выросло на 23%, то в Остине за последние два года продажи выросли на 12%, а количество домов на рынке постоянно сокращается. Это обусловлено расширением рынка рабочих мест и низким процентом по кредиту. В следующем году в Остине ожидается приток населения порядка ста тысяч и планируется создание около сорока тысяч новых рабочих мест.

– Говорят, что в Остине любят покупать недвижимость знаменитости.

– У этого города репутация музыкальной столицы Америки, он является местом проведения рок-фестивалей и фестиваля независимой музыки, здесь выстроена отличная киностудия, где ведутся съемки некоторых голливудских картин, поэтому, конечно же, знаменитости здесь проживают и владеют собственностью. Но на состояние рынка недвижимости этот факт влияет слабо.

– По каким районам Остина специализируетесь лично Вы?

– Я занимаюсь, в основном, продажами в южном и юго-западном Остине. Также, что немаловажно, я помогаю своим клиентам найти кредит под покупку недвижимости на выгодных условиях.

Юрий Голуб, ДАЛЛАС

– Как известно, Даллас вышел на первое место в стране по приросту населения. Люди переезжают из других штатов, обустраиваются, покупают жилье. Это положительно сказывается на рынке недвижимости. Чем, по-вашему, обусловлена подобная ситуация? Что привлекает в Даллас мигрантов?

– По сравнению со страной в целом, в Далласе сейчас очень стабильная экономическая ситуация. Людей привлекает надежность, наличие рабочих мест, а кроме всего прочего, Даллас – огромный мегаполис, где есть все. Я занимаюсь еще и продажами коммерческой недвижимости, продажами земельных участков, и могу сказать наверняка, что далласская недвижимость – выгодная площадка для инвестиций.

– Сколько лет Вы на рынке недвижимости?

– Недвижимостью я занимаюсь всего три года, но вся моя карьера, еще с российских времен, была связана с работой в области продаж.

– То есть у Вас талант продать?

– Не совсем точно сказано. Чтобы успешно продать, надо сначала понять, что человеку нужно. У меня есть способность находить людям именно те дома, в которых им хотелось бы жить. А для этого нужно уметь понять и стиль жизни клиента, и особенности его характера, и семейную ситуацию. Короче говоря, я помогаю людям свить правильное гнездо, где им будет комфортно и уютно жить, не забывая о том, что гнездо это им должно быть еще и по карману.

– Звучит очень заманчиво. На чем Вы строите свою маркетинговую политику, чем привлекаете клиентов?

– Моя маркетинговая политика строится, в основном, на репутации: клиенты рекомендуют меня друг другу, а это самое надежное. Ведь ты порекомендуешь приятелю только того риэлтора, которым остался абсолютно доволен. Я умею оставаться с клиентом друзьями. Недавно у меня была очень трогательная встреча с моим давним клиентом, который работал в свое время в Тошибе и закупал через меня компьютерные детали. Так вот, этот пожилой человек приезжал из Атланты просто повидаться. Человеческие отношения – вот на чем должен строится бизнес. Какое-то время назад я занимался, например, тем что подбирал помещение в аренду для нашего далласского детского сада «Солнышко». Нашел прекрасный вариант, но хозяин не был намерен сдавать помещение, а хотел непременно продать. Мне удалось с цифрами в руках убедить его, что сдача в наем будем ему выгоднее, чем продажа. В результате детский сад получил помещение в аренду, у них теперь около ста детишек, бизнес развивается, и все довольны.

– Каковы Ваши планы на будущее? Поскольку Вы на рынке далласской недвижимости не так давно, то расскажите нам, как Вы планируете развернуться.

– Да, я на рынке три года, но уже успел создать свою команду. Планирую открыть русское отделение Keller Williams Realty.

– В каком смысле – русское?

– У меня есть твердое убеждение, что далласская недвижимость привлекательна для покупателей из России, как в плане инвестиций, так и в плане прикупить ранчо, к примеру, для личного отдыха.

– Ранчо?!

– Даллас в России имеет репутацию богатого, успешного города. Так почему бы и российским бизнесменам и не прикупить себе ранчо по соседству с Джорджем Бушем, в конце концов?! Ну а если говорить серьезно, то иностранные инвестиции в недвижимость – дело весьма интересное и перспективное.