РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Беседу вела Валентина Динец

rСОВЕТЫ ПРОФЕССИОНАЛОВ

Многих наших читателей интересует обстановка на рынке недвижимости Техаса. Информация появляется самая противоречивая: с одной сторон, цены должны были резко понизиться и дома продаваться с молотка; с другой – ничего такого в крупных городах не наблюдается. Наш корреспондент обратился к специалистам – агентам по торговле недвижимостью: Алексу Беккеру в Далласе и Елене Вундерлик – в Хьюстоне.

Как выглядит картина рынка недвижимости в Техасе в целом?

«Состояние рынка в Техасе не так плохо, как в целом по стране, – считает Елена Вундерлик. – Некоторые города США со стабильной ситуацией в недвижимости и диверсифицированным рынком труда фактически не пострадали от нынешнего экономического кризиса.
Благодаря прекрасной деловой атмосфере и диверсификации индустрии, экономика остается сильной по сравнению с другими крупными городами. Международные инвесторы продолжают помещать свои капиталовложения в Хьюстон по причине его устойчивого роста и возможностей».

r0Алекс Беккер отмечает: «Цены на дома в нашем штате остаются довольно стабильными. Средняя цена на дома в Техасе практически не изменилась с 2007 года и ожидает оставаться примерно такой же в 2010 году с колебаниями около 2%. Имеются положительные факты: в 2009 году в Техас переехало больше людей, чем в любой другой штат; Техас продолжет оставаться штатом N1 по доступности жилья; отсутствие налога в штате привлекает корпорации и делает выгодным переезд из других мест. Конечно, на обстановку в Техасе влияет общая обстановка в стране и всё ещё высокие показатели по безработице, но надеемся, что худшее уже позади.

«Аналитики говорят, – сообщает Елена Вундерлик, – что наибольшие шансы выйти из кризиса в том же положении, что и до него, а может быть, даже в лучшем, имеют те города, где колебание цен на недвижимость невысоко, что уберегает их от опустошительного урона, который обычно наносят городу продажи домов за долги (так называемые «foreclosures»), потеря рабочих мест и упадок производительности.

Если в нынешней ситуации и есть какая-то мораль, то, по словам экспертов, она заключается в следующем: те семьи, которые ищут реальной экономической стабильности, должны селиться в местах с широкими возможностями трудоустройства и минимальными сдвигами в ценах на недвижимость.
Чтобы определить такие города, журнал Forbes сравнил зарплаты, индекс цен внутреннего рынка на обычные ипотечные программы, и среднее количество дней на рынке для объектов недвижимости, выставленных на продажу, в ста самых больших статистически значимых городских районах страны. Журнал Forbes назвал Даллас, Хьюстон и Остин в числе десяти городов, соответствующих этим критериям».

Алекс Беккер отмечает, что в настоящее время комбинация необычайно низкого интереса, цен и налогово-кредитных программ делает покупку недвижимости более доступной и выгодной. «Я советую воспользоваться этими льготами до 30 апреля, – говорит он, – поскольку возможно, что программа налогового кредита не будет продлена, а также ожидается поднятие интереса во второй половине года».

Вопрос от домовладельцев, у которых еще не выплачена ссуда. Несколько знакомых сейчас перефинансируют свои дома. Говорят, что сейчас это можно сделать под какой-то до смешного низкий процент, чуть ли не 3,75%. Легко ли такое перефинансирование получить? Кому есть смысл это делать, а когда лучше не тратить силы и время?

r1«Во-первых, сразу нужно уточнить: фиксированной процентной ставки 3,75% не существует, – говорит Елена. – Если вам предлагают подобный процент – это «плавающая» ставка, или ARM, когда на первые несколько лет ваш процент по кредиту постоянный, а потом он меняется, в зависимости от колебаний финансового рынка. Учитывая крайне низкие процентные ставки на сегодняшний день, можно предвидеть лишь их повышение в будущем».

«Процент интереса сейчас исторически очень низкий, – отмечает Алекс Беккер, – хотя ниже 4% можно получить, только заплатив банку экстра-взносы, как например, “discount points”, “origination fees”, или выбрав специальную крaткосрочную кредитную программу, 3/1 или 5/1 летний АRM – имеет смысл раcсматривать этот вариант, eсли вы собираетесь продать дом в течение 3-х или 5 лет».

Елена рекомендует самим проверять процентную ставку на сайте www.yahoo.com/finance, где ежедневно публикуются текущие ставки на 15 и 30 лет. «Говоря о перефинансировании, – она считает, – надо проанализировать вашу конкретную ситуацию: условия ссуды и сколько лет вы намереваетесь жить в доме, чтобы понять, оправданы ли расходы по перефинансированию. Существует негласное правило: если процент по кредиту при перефинансировании не уменьшается на 2 единицы, не стоит затевать хлопоты. А самый лучший совет – обратитесь за консультацией к специалисту».

Алекс Беккер приводит еще и такое правило: «Pазделив стоимость перефинансирования на месячную разницу между предыдущим и новым платежом, вы увидите, через какое время ваш новый интерес начнёт экономить вам деньги – это поможет вам решить, имеет ли смысл перефинансировать».

Расскажите, пожалуйста, подробнее о последних изменениях, связанных со скидками на покупку домов.

А.Б. Сейчас существует две популярные налогово-кредитные программы.
Первая относится к покупающим свой дом впервые: она продлена в 3-й раз (говорят, в последний). Эта программа дает возможность получить налоговый кредит до $8,000 при покупке первого дома.

Вторая – новая программа, дающая возможность нынешним домовладельцам, прожившим в доме больше 5 лет, получить налоговый кредит до $6,500 при покупке следующего дома.

Условия обеих программ требуют, чтобы контракт на покупку дома был заключён до 4/30/10 и сделка завершена к 7/1/10.

Есть и другие условия квалификации для этиx программ, не хочу занимать ваше время. Если есть вопросы, свяжитесь со специалистом, чтобы подробно обсудить ваш конкретный вариант.

Если у вас уже есть дом, распространяются ли все эти послабления и скидки при покупке, например, дома на берегу океана или же в деревне?

Е.В. Льготы и послабления, получение денег при оформлении налоговых деклараций распространяются лишь при покупке жилья, которое является вашим основным местом проживания.

А.Б. Т.е. если вы планируете обосноваться на берегу океана или в деревне на постоянное жительство, то эта программа распространяется на вас. Программа не работает для покупки дачи или любого другого, не основного жилья.

Мы слышим, что на маркете недвижимости большой спад, почему же цены на дома в центре городов (Хьюстон, Даллас) абсолютно не падают? Чем это обусловлено?

А.Б. Мы все наслышаны о большом спаде на маркете недвижимости в Америке, но т.к. в Техасе не было больших спекуляций недвижимостью, подобных Флориде, Неваде и некоторых др. штатoв, то и большого спада цен мы не увидели. Нельзя сказать, что Техас не задело, но на цены влияют многие факторы, основными являются спрос и предложение, популярность района поиска и, конечно, “вилка” цен.

Говорят, что сейчас очень тяжело получить банковсую ссуду на покупку недвижимости. Правда ли это? Кому дают ссуду, а кому не дают?

А.Б. В некоторых ссудных программах ужесточились условия, большее внимание уделяется кредитной истории, требуется больше документов, подтверждающих источики доходов и начального взноса (down payment). Но ссуды с государственной страховкой (FHA), наоборот, ослабили требования и ускорили процесс получения ссуд.

Е.В. Процесс получения ссуды усложнился, но если у покупателя есть постоянная работа и кредитная история, нет больших долговых обязательств и имеются деньги на первоначальный взнос, то не должно быть проблем с получением ссуды.

В техасских городах появляется все больше жилых небоскребов, так называемых хай-райс. Их понастроили так много, что, говорят, половина квартир стоят пустые, так ли это?

Е.В. Есть некоторые хай-райсы, где продажа квартир не оправдала планов и надежд застройщиков. Спрос на квартиры в хай-райсе снизился в связи с общим экономическим спадом. Жилье в небоскребах дорогостоящее, ощутимы месячные коммунальные платежи, которые включают расходы по содержанию, обслуживанию, страхованию здания в целом. Эта категория недвижимости не рассчитана на массового потребителя. Но существуют и другие субъективные причины популярности или непривлекательности каких-либо зданий.

В Хьюстоне есть очень популярные хай-райсы, где квартиры продаются быстро, невзирая на состояние экономики, очевидно, всегда есть и будет категория покупателей – приверженцев роскоши.

Если у вас, дорогие читатели, возникли дополнительные вопросы, пожалуйста, присылайте их к нам в редакцию. Мы обязательно передадим их специалистам, и ваш вопрос не останется без ответа.

18 комментариев

  1. Полезли цены вверх на новых застройках. Причем не цены на само жилье. а девелопперы
    набрасывают экстра на лоты. По некоторым прайс-листам что я получил – что-то у них
    “зашкаливает” со здравым смыслом. Либо начинают уже раскручивать маховик цен
    на инфляционных ожиданиях либо ощущают тенденции на маркете.
    Но брать жилье надо сейчас. Глубже депрессия наврятли пойдет несмотря на все старания
    нашей славной администрации.

  2. Погодите пару лет – задаром отдавать будут. Всё что мы сейчас видим – это пока цветочки…

  3. Погодите пару лет – задаром отдавать будут
    —————————–
    Откуда такие выводы? Не совсем понятно.

  4. В связи с тем, что все только начинается….Похоже начнется заваруха в Иране…после ухода из Ирака, тоже ничего хорошего не видно….экономика в одном месте….цены на нефть скоро опять улетят….народ уже сейчас на восточном побережье и в калифорнии просто сидит тихо в одном месте….а в Детройте Вы и сейчас можете прикупить домик за 3-4 штуки ам рублей….так что ,вот так вот….

  5. Я думаю тут надо учитывать много факторов, в том числе и вполне реальную инфляцию.
    Посмотрите на цены – скачков нет, но “ползучая” инфляция накатывает.

    И из личного опыта – я интересуюсь покупкой нового дома, и могу поделиться своими наблюдениями, что например в Katy участки улетают как парашютики с одуваньчика. Все новые эрии открывают под застройку, очередей за домами нет, но и застройщики перед клиентами здорово не заискивают – товар не залеживается.
    Если сравнить новые зоны застройки в Кати по сравнению с осенью – то разительные перемены.
    Там не просто стройки – там “ударная всесоюзная комсомольская стройка”. Работа бьет ключом и удивляешься про разговоры про кризис.

    Это не аналитическая моя оценка. Просто наблюдения. Что будет в следующем году – предсказать конечно сложно, но пока дома в новых районах улетают.

  6. Challenger а что Вы думаете по поводу Stafford? я подумываю купить там и реконструировать так как мне нравиться….

  7. Откровенно говоря – я этот вариант не рассматривал. На эти выходные туда съездим – посмотрим.
    У них нет налога на недвижимость, а остальныу налоги ISD и прочие есть? Я пока быстро пробежал по их сайтам, не нашел.
    Но та недвижимость, что я бегло посмотрел у них – не дешевая. По стоимости единицы площади старый фонд в первой прикидке получается дороже чем новое жилье в Кати.
    Я думаю, что рынок очень жестко притерт в целом по Большому Хьюстону. Найти “дешево и хорошо” можно только при очень большой удаче и уже старый фонд. Мы старый фонд не хотим.
    Но информация по Стаффорду меня интересует. Если Вы могли бы поделиться тем что у Вас есть – был бы признателен.
    Конечно же интересует – в чем преимущества в Стаффорд? Я так понимаю, что любое “благо” как отсутствие налога на недвижимость, должно компенсироваться каким-то неудобством – иначе баланс давно бы рухнул. Как Вы думаете, было бы интересно Ваше мнение тут…

  8. Challenger К сожалению для Вас без вариантов потому что судя по всему школа приоритет….а в стафорде школы хуже чем в кати или вудлендс….я недавно в хлыстоне , но это знаю точно. Что касается меня, я один, поэтому меня интерессует минимизация налогов и я ищу именно старый фонд… я хочу купить дом макс 2000 скв. с отдельно стоящим гаражом … сделать из гаража 1 бр и перестроить крышу в виде мансарды, это даст дополнительео 1500 скв , но прикол заключается в том, что если чердак не отапливаемый , то платишь налог с 2000 скв , а в реальности имеешь 3500.

  9. Русс, спасибо за информацию… да, для нас школа важна. В Кэти очень хорошие школы, а там где хотим брать – их еще нет. Только начинается все – но очень все классно органазд. Мы берем под 4000 скв, с отдеьным гаражом и большим участком. Уже устали выбирать. Наметим участок – пока думаем – он “ушел”. Тут вот вроде нашли то, что долго искали. Немного далековато… но город ползет в ту сторону, туда сейчас хэдквотеры потянутся вдоль десятой. Да и держаться за локэйшн работы – неблагодарное дело. Зато подальше от этого смога.

    Смотрю сейчас про Тойоту… вот они просели. Теперь у них оказывается и рулевое управление проблемное. на Каролах. Теперь и Каролы отзывать будут. Вот тут уж действительно как в пословице – если уж бить. так наповал. Или сами рассабачились. Даже если предположить “козни” проклятых янки – в любом случае получается что у них нормального входного контроля поставок от контрактеров и не было-то.

  10. Я не знаю, но к новым домам много претнезий по качеству, Вы можете сделать тот же вариант в Кати…
    Потом если честно, на мой взгляд….вот не люблю я чистое поле и эту ам. хрушевскую типовую застройку, приятней жить среди зелени и деревьев….
    Я езжу на форде….дешево и сердито…из японцев рекомендую ниссан , всегда на 10-15 кобыл больше, острый руль ,фан to drive&

  11. Еще один момент….обязально контролируйте строй материалы…я где-то читал , что китайская сух. штукатурка имеет большую конц. фенолов… то есть контроль и еще раз контроль…

  12. Ну, так что? Окончилась у вас рецессия или нет?
    Когда начнут повышать ставки, деньги с развивающихся рынков, по идее, пойдут в Штаты….
    Может поднимут цены на недвижимость?

  13. Техас отличается от остальной америки….рецессия сильно не чувствуется, если сравнивать к примеру с калифорнией, но и движения особого нет, авто маркет в одном месте , рынок недвижимости тоже не очень….на мой взгляд, дно мы еще не прошли и если опять значительно поднимутся цены на нефть, то будет несладко….

  14. Русс, спасибо за информацию по штукатурке – я буду иметь в виду. Что касается американский стандартов в целом – то это тихий ужас. При чем – во всех областях. высоковольстные линии – прямо над домами тянут, рекомендации Министерства здравоохранения по питанию – это вообще “ода” мясной и молочной промышленности.
    Кстати, хочу купить измеритель нитратов. Спрашивал уже тут на форуме – никто не в теме.
    Вы случайно с этом вопросом не сталкивались? Хочу иметь хоть примитивную возможность замерить уровень нитратов в офощах и фруктах, что-то “я в последнее время не очень доверяю Бендеру”.:))) “Ватные” овощи кругом – хоть органика. хоть нет. От овощей ничем не пахнет.
    Уж коли “избежать изнасилования” не получается и есть что-то все-равно надо – то хотя бы сориентироваться – где оно менее безопасно.

  15. Русс, спасибо. Хороший прибор, но как его купить – проблема. Не знаете случайно русские ресурсы тут, где его купить? Я поиск делал – не нашел. Не хочется людям в России морочить голову с его покупкой и пересылкой. Там еще российская почта полудурочная – чтоб отослать что-то – три пота сойдет все описывать и доказывать. Оно понятно – борьба за национальные экономические интересы Российской Федеорации.:)))
    А американские аналоги дорогие, сволочи.

  16. Cамое простое, это попросить знакомых купить и переслать DHL , этот сервис приезжает домой….

Комментарии закрыты.